وجود املاک و اراضی در مالکیت افراد سبب شده است، تا همواره برای اعمال مالکیت نسبت به آنها مشکلاتی وجود داشته باشد. در تمام جوامع بشری املاک و اراضی از اهمیت بالایی برخوردار هستند، همین امر باعث شده است تا قانونگذار در تمام دنیا برای حل مشکل مالکیت دست به اقداماتی بزنند.
اختصاص سند و نوشته برای املاک با ذکر دقیق نام مالک آن همراه با مشخصات ملک، بهترین عملکرد و یا راهکار برای اختصاصی کردن اراضی و املاک به شمار می رود. اختصاص سند به املاک اعتبار بیشتری می دهد و مشکلات مالکیتی را نسبت به آنها تا حد بسیار زیادی از بین می برد.
برای دانستن اعتبار سند مالکیت تعریف قانونگذار از سند رسمی به حل این مسئله کمک خواهد کرد. قانونگذار سند رسمی را سندی می داند که توسط مراجع ذیصلاح صادر شده باشند، صدور سند رسمی باید توسط مامورین و کارکنان مراجع ذیصلاح بوده و در غیر اینصورت اعتبار سند رسمی را ندارد.
صدور سند مالکیت در حدود اختیارات و صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک است، کارکنان اداره ثبت اسناد موظف به تنظیم سند مالکیت مطابق با قوانین و مقررات مربوطه هستند، سند فاقد شرایط مذکور رسمی نبوده و عادی قلمداد می شود.
سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی هم قابل صدور است، مانند وکالت نامه های محضری، تعهدات محضری و … به دلیل اینکه اسناد مذکور در دفاتر اسناد رسمی صادر شده اند، و این دفاتر مطابق با قانون صلاحیت صدور این اسناد را دارند، بنابراین اسناد صادر شده سند رسمی محسوب می شوند.
سند رسمی مالکیت توسط اداره ثبت اسناد صادر می شود، برای صدور سند مالکیت رعایت شرایط و دستوالعمل های قانونی لازم است، بنابراین سند رسمی مالکیت قابل ابطال نمی باشد، مگر در مواردی که قانونگذار آنرا مشخص نموده است.
دفاتر اسناد رسمی صلاحیت صدور اسناد رسمی را دارند، اما ابطال سند رسمی در حدود اختیارات آنها نمی باشد و نمی توانند اسناد رسمی را باطل نمایند. ابطال اسناد رسمی باید توسط احکام مراجع قضایی صورت گیرد.سند رسمی مالکیت برای ابطال نیاز به طرح دعوا دارد، دعاوی ابطال سند رسمی مالکیت از موارد دعاوی حقوقی محسوب می شوند. طرح دعاوی حقوقی از طریق مراجع قضایی امکان پذیر است.
درخواست ابطال سند مالکیت ممکن است به دلیل فروش ملک به چند نفر باشد. از موارد دیگری که درخواست ابطال سند رسمی ملک به واسطه آن صورت می گیرد، عدم رعایت تشریفات قانونی در صدور سند رسمی مالکیت است. مطابق با قانون مالک ملک کسی است که در دفتر اسناد و املاک اداره ثبت ملک مورد نظر به نام وی ثبت شده باشد، و یا از طریق قهری و ارث به مالکیت وی در آمده باشد.
چنانچه در سند رسمی مالکیت اشکالاتی باشد که موجب شود سند رسمی اعتباری نداشته باشد، مانند مورادی که قبلا” ذکر گردید و شامل فروش ملک به چندین نفر می شد، و یا سند رسمی طبق قانون و مقررات صادر نشده بود. موارد دیگری از مصادیق درخواست برای ابطال سند رسمی مالکیت شامل: اسناد صوری ، اسناد مجعول، وجود تعارض در اسناد، اسناد حاصل از کلاهبرداری و تقلب و … می باشند.
دعاوی راجع به ابطال سند مالکیت مرتبط با اموال غیر منقول است، برای تعیین دادگاه صلاحیت دار برای رسیدگی، ملاک اصلی وجود اداره ثبت صادر کننده سند رسمی مالکیت، با محل وقوع ملک موجب می شود تا دادگاه صالح در حوزه این دو عامل مشخص شود. در مواردی که برای تعیین دادگاه صالح، اداره ثبت صادر کننده سند رسمی و ملک مورد نظر در یک حوزه واقع نشده است، محل وقوع ملک، تعیین کننده دادگاه صالح برای رسیدگی در خصوص ابطال سند مالکیت است.
متقاضی ابطال سند مالکیت، مطابق با قانون باید دعوای خود را در دادگاه های عمومی و حقوقی مطرح نماید. چنانچه درخواست ابطال سند مالکیت به دلیل فروش ملک به چند نفر باشد، متقاضی ابطال سند ( خواهان ) باید به طرفیت نفرات دیگر( خواندگان ) دادخواست ابطال سند مالکیت ارائه دهد.
چنانچه متقاضی ابطال سند مالکیت، درخواست ابطال سند مالکیت را به دلیل عدم رعایت تشریفات قانونی و مقررات مربوطه داشته باشد، باید دعوای خود را به طرفیت اداره ثبت املاک و اسناد در دادگاه های عمومی و حقوقی مطرح نماید. سایر موارد که برای ابطال سند رسمی قابل استناد هستند و ذکر گردید، باید از طرف متقاضی مورد درخواست ابطال سند در دادگاه عمومی و حقوقی واقع شود.
درخواست ابطال سند مالکیت از دادگاه عمومی و حقوقی، با ثبت نام متقاضی ابطال سند در سامانه ثنا شروع می شود. پس از ثبت ثنا فرد متقاضی (خواهان ) باید دادخواست خود را مبنی بر ابطال سند مالکیت به طرفیت افراد (خوانده ) و یا ادراه ثبت اسناد و املاک در سامانه ثنا ثبت نماید. ارسال دادخواست به دادگاه عمومی و حقوقی از طریق سامانه ثنا و توسط دفاتر خدمات قضایی انجام می گیرد.
درخواست ابطال سند مالکیت پس از تعیین شعبه بدوی، از طریق ابلاغیه الکترونیکی به خواهان اعلام می شود. رسیدگی در شعبات بدوی دادگاه عمومی وحقوقی به دستور رئیس دادگستری صورت می گیرد، شعبات بدوی در این مرحله ضمن بررسی مدارک و اسناد موجود و استماع اظهارات و دفاعیات طرفین اقدام به صدور رای می نمایند.
رای بدوی دادگاه های عمومی و حقوقی تا بیست روز پس از ابلاغ رای قابل اعتراض در دادگاه های تجدید نظر استان می باشند. عدم اقدام به اعتراض در این مهلت موجب قطعی شدن رای صادره از شعبات بدوی دادگاه های عمومی و حقوقی می شود.
چنانچه رای قطعی صادر شده از شعب بدوی دادگاه های عمومی و حقوقی، مبنی بر تایید مصوبه اداره ثبت باشد، پرونده جهت اجرای نظریه و مصوبه اداره ثبت اسنادو املاک به این اداره ارجاع داده می شود. در مواردی که رای قطعی بدوی مبنی برنقض مصوبات اداره ثبت باشد، پرونده جهت الزام به ابطال سند مالکیت توسط اداره ثبت به اداره مذکور ارجاع می گردد.
قابل ذکر است در مواردی که خوانده پرونده افراد حقیقی یا حقوقی باشند، رای قطعی شعب بدوی دادگاه های عمومی و حقوقی در برگیرنده الزام به ابطال سند مالکیت افراد ( خوانده ) می باشد.اعتراض به آرای صادره از شعب بدوی دادگاه های عمومی و حقوقی در مهلت مقرر، موجب می شود تا امکان تجدید نظر از رای بدوی در دادگاه تجدید نظر استان محل وقوع ملک فراهم شود.
دادگاه تجدید نظر توسط شعبات خود و با دستور رئیس دادگاه تجدید نظر، به موضوع درخواست ابطال سند مالکیت رسیدگی می نماید. چنانچه رای صادره از شعب بدوی تایید شود پرونده برای اجرای نظریه اداره ثبت به اداره ثبت اسناد و املاک ارجاع می شود. در صورتی که رای شعب بدوی دادگاه های عمومی و حقوقی، توسط دادگاه تجدید نظر استان نقض شود، پرونده جهت ابطال سند مالکیت به اداره ثبت اسناد و املاک ارجاع می شود. آرای صادره از دادگاه های تجدید نظر قطعی هستند.
وکیل مجرب دعاوی ملکی، با بررسی موضوع و فراهم نمودن اسناد و مدارک موثر، در دادگاه های عمومی و حقوقی برای ابطال سند مالکیت طرح دعوا می نماید. داشتن اطلاعات حقوقی مرتبط با موضوع دعوا، و شناخت از روند رسیدگی در دادگاه ها باعث می شود تا وکیل مجرب دعاوی ملکی بتواند نتیجه مطلوبی کسب نماید.
گروه وکلای پایتخت آمادگی دارد تا دعاوی حقوقی و ملکی شما را د ردادگاه های عمومی و حقوقی پیگیری نماید. وجود وکلای مجرب و باسابقه در زمینه دعاوی ملکی در مجموعه وکلای پایتخت باعث شده است تا همواره نتایج مورد نظر در این خصوص کسب شود.
استفاده از دانش حقوقی و تجارب مفید وکلا موجب شده است تا گروه وکلای پایتخت بتواند به صورت تخصصی به دعاوی ملکی بپردازد.با سپردن امورات حقوقی خود به گروه وکلای پایتخت زمینه کسب موفقیت را برایتان فراهم خواهیم کرد.
سند رسمی توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بر اساس قانون بطور رسمی تنظیم و ثبت می‌گردد و از این حیث دارای اعتبار قانونی می‌باشد. اما در زمان‌هایی امکان بوجود آمدن این موضوع خواهد بود که سند رسمی باطل شود. در ادامه این مقاله قصد داریم شرایط الزام به ابطال سند مالکیت را بررسی کنیم.
وقتی که شخص برای بی‌اثر بودن یک یا چند سند رسمی اقدام کند، دعوای ابطال سند رسمی بوجود می‌آید. مثلا زمان‌هایی که ملک به چند نفر فروخته شود و یا سند خلاف مقررات مربوطه صادر گردد، منجر به طرح دعوای خواهد شد. لازم به ذکر است که مالک اصلی ملک از لحاظ قانونی به کسی می‌گویند که ملک مذکور در دفتر املاک به نام این شخص به ثبت رسیده باشد و یا به او ارث رسیده است. همچنین در مواردی که ملکی مستقیما به نام شخص زده شود، او مالک ملک خواهد بود.
با وجود اینکه همیشه اصل بر اعتبار سند مالکیت می‌باشد اما با این حال وجود مواردی سبب خدشه‌دار شدن این سند و در نتیجه موجب الزام به ابطال سند مالکیت خواهد شد. از مواردی که اعتبار سند را دچار خدشه می‌کند می‌توان به ثبت کردن ملک بدون رعایت مقررات قانونی و همچنین صادر شدن اسناد مالکیت معارض اشاره کرد. علاوه بر آن از دیگر مواردی که موجب ابطال سند می‌گردد می‌توانیم به صادر شدن سند مالکیت اشتباه، ثبت اراضی موات و ثبت اشتباه موقوفات توسط افراد سودجو اشاره کنیم.
شرایط درخواست ابطال سند رسمی
در شرایط و موارد خاصی می‌توان اقدام به درخواست ابطال سند رسمی کنیم. یکی از این شرایط زمانی است که طرفین به صورت غیر واقعی و صوری اقدام به تنظیم قراردادهایی بین خودشان کرده و در چنین شرایطی بدلیل نداشتن پشتوانه حقوقی از مراجع قضایی، می‌توان اقدام به تقاضای ابطال سند رسمی کرد.
همچنین در مواردی اشخاص سودجو با در اختیار داشتن مهرهای دولتی اقدام به جعل اسناد نموده و از این طریق می‌خواهند به اهداف شوم خود برسند. در نتیجه افرادی که با جعل اسناد برای خود یا اشخاص دیگر با اهداف غیرقانونی اقدام به جعل کرده و خود را مالک جلوه می‌دهند، مجرم شناخته شده و شخص خریدار یا مالک واقعی که در دام این کلاهبرداران گرفتار شده، می‌تواند تقاضای ابطال سند رسمی مجعول نماید.
در مواردی که اسناد از طریق کلاهبرداری و جرایم دیگر صادر شوند، اشخاص می‌توانند اقدام به طرح شکایت کیفری کرده و در این صورت شعب جزایی حکم به ابطال اسناد فوق را در دادنامه صادر می‌نمایند.
در مواردی افراد برای دریافت وام یا انجام امور مضاربه‌ای به اشخاص ثروتمند مراجعه کرده و در جهت تضمین و پشتوانه بازپرداخت اقدام به قولنامه املاک و آپارتمان‌های نامبردگان می‌کنند. یعنی هیچ قصدی برای انتقال این اموال وجود نداشته و تنها برای پشتوانه بازپرداخت وام این قولنامه تنظیم می‌گردد. اما در شرایطی که قرض دهنده تقاضای انتقال سند رسمی ملک را از قرض گیرنده کند، احتمال اینکه دریافت طلب به قرض دهنده صورت پذیرد ولی وی از بازگردانی سند به مالک واقعی آن خودداری نموده و قصد تحصیل مال از طریق نامشروع را داشته باشد، وجود داشته و قرض گیرنده می‌تواند ابطال سند را از دادگاه درخواست کند.
مرجع صالح جهت رسیدگی الزام به ابطال سند مالکیت
بطور معمول دادگاه صالح در مورد دعاوی ابطال سند رسمی بر اساس موضوع آن متفاوت خواهد بود. برای اموال غیرمنقولی که سابقه ثبت داشته‌اند، در محل وقوع مال غیرمنقول و ملک، دعوای ابطال سند رسمی طرح می‌گردد. دعاوی در رابطه با ابطال سند رسمی تنها در دادگاه‌های حقوقی قابل طرح بوده و شورای حل اختلاف جهت تقدیم این دادخواست هیچ صلاحیتی ندارد.
اگر فردی قصد ابطال سند رسمی ملکی را به نام شخص دیگر داشته باشد، ابطال سند رسمی ملک مطرح می‌گردد. این امر در مواقعی اتفاق خواهد افتاد که شخص یا اشخاصی مدعی می‌شوند که سند رسمی به اسم فردی است که در واقع مالک واقعی نمی‌باشد. یعنی انتقال سند رسمی ملک به آن شخص به درستی صورت نگرفته و به همین جهت با ارائه دادخواست برای باطل کردن سند رسمی ملک اقدام خواهند کرد.
علاوه بر آن در مواردی بعد از تنظیم سند یکی از طرفین، مدعی عدم رعایت قوانین و شرایط تنظیم سند شده و از مرجع صالح درخواست ابطال آن را می‌نماید که در این صورت دعوای ابطال سند رخ می‌دهد. لازم به ذکر است که برای طرح دعوای ابطال سند رسمی ملک نیاز است که شرایط ابطال سند رسمی وجود داشته باشد.
با توجه به موارد گفته شده و پیچیدگی این نوع از پرونده‌ها نیاز به یک وکیل ملکی مجرب احساس می‌شود تا بتواند از ابتدا تا پایان طی شدن این مراحل همراه‌تان بوده و درخواست شما را با موفقیت به نتیجه برساند. گروه وکلای پایتخت با در اختیار داشتن وکلای با سابقه و متخصص می‌تواند به صورت حرفه‌ای به دعاوی ملکی بپردازد.
از دعاوی رایج در دادگستری، دعوای باطل کردن سند رسمی ملک می‌باشد. این دادخواست زمانی اتفاق خواهد افتاد که توسط اشخاصی این ادعا مطرح گردد که سند رسمی صادر شده به نام مالک ملک متعلق به وی نیست و به همین دلیل تقاضای رسیدگی الزام به ابطال سند مالکیت صورت پذیرد.
همانطور که می‌دانید برای اثبات مالکیت ملک نیاز است تا سند رسمی مالکیت برای آن ملک صادر گردد. وقتی ملکی در اداره اسناد و املاک ثبت شود، به نام مالک سند صادر خواهد شد. از همین رو پس از ثبت ملک به نام مالک، قانون تنها این فرد را به عنوان مالک رسمی می‌شناسد.
در مواقعی امکان این وجود دارد که نسبت به مالکیت ملک شبهه بوجود بیاید که در این صورت شخصی که ادعای مالکیت ملک مزبور را دارد خواهد توانست دلایل محکمه پسندی جهت ابطال سند رسمی به دادگاه ارائه کند. برای این موضوع هم تنها طرح دعوا اهمیت نداشته و برای رد نشدن این دعوا باید شرایط ابطال سند رسمی ملک وجود داشته باشد.
از اصلی‌ترین شرایط برای الزام به ابطال سند مالکیت، دلایل ارائه شده برای باطل کردن سند رسمی است. این دلایل باید دارای اعتبار و محکمه پسند باشند تا مرجع صالح متقاعد گردد که سند رسمی صادر شده به نام شخص دیگر را باطل نماید. به همین دلیل ارائه مدارک از اهمیتی بالایی جهت باطل کردن ملک برخوردار بوده و باید دارای اعتبار باشند تا توسط آن بتوان طرح ابطال سند رسمی ملک را بیان نمود.
برای طرح دعوا جهت ابطال سند مالکیت لازم است تا در دادگاه صالح طرح دعوی صورت پذیرد. همینطور باید به غیرمنقول بودن ملک توجه شود و همچنین دعوای ابطال سند رسمی ملک باید در دادگاه محل انجام گیرد. از طرفی هزینه دادرسی جهت باطل نمودن سند رسمی از دیگر شرایط ابطال سند می‌باشد. در شرایطی که باطل کردن معامله هم در نظر گرفته شود باید درصد آن به ارزش معاملات منطقه‌ای لحاظ گردد.
یکی‌دیگر از شرایطی که در جهت ابطال سند رسمی ملک مورد توجه است و گاهی اشخاص درمورد این موضوع دچار اشتباه می‌گردند این است که برای طرح دعوا حتما باید سند رسمی بوده و در صورت عادی بودن آن می‌توان درخواست جعل یا تردید نمود.
علاوه بر آن قید کردن مشخصات کامل ملک در هنگام تقدیم دادخواست برای تقاضا ابطال سند رسمی نیز از شرایط مهم می‌باشد. همچنین احراز هویت متقاضی دعوی مزبور از دیگر موارد مهم برای ابطال سند رسمی خواهد بود.
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به صورت قانونی و رسمی اقدام به تنظیم، ثبت و صدور سند نموده بنابراین سند رسمی از اعتبار قانونی برخوردار می‌باشد. ولی در مواقعی که به حکم دادگاه یا به درخواست صاحب سند و همچنین به سبب انتقال مالکیت، سند رسمی باطل گردد، قوانین برای ابطال سند متفاوت خواهد بود. زیرا این قوانین با توجه به موضوع شکایت و وارد شدن متقاضی به طرح دعوا از راه‌های مختلف مربوط است.
باید به این نکته توجه کنیم که قوانین ایجاد شده در راستای باطل کردن سند رسمی ملک از اصول حقوقی متابعت کرده و در صورت رخ دادن جرائم دیگر لازم به پیروی قوانین آن مورد خواهد بود.
اگر دادگاه‌های مختلف در موردی با هم به اختلاف نظر برسند، دیوان عالی کشور جهت وحدت رویه وارد عمل می‌گردد و در این امر رای وحدت رویه صادر خواهد شد. باید بدانید که این امکان وجود دارد، دادگاه حکم ابطال سند رسمی ملک را به سختی صادر کرده و حتی به مدارک و اسناد بیشتری نیاز داشته باشد. در این موارد حضور یک وکیل ملکی نیاز است تا با داشتن دانش از رویه هر دادگاه و اعمالی که در دادگاه‌ها انجام می‌شود، دفاع بهتری از موکل خود به عمل آورد.
باطل کردن سند رسمی ملک
بر خلاف باور عموم، باطل کردن سند رسمی مالکیت به هیچ عنوان کاری آسان نبوده و به وجود اسناد و مدارک معتبر در این زمینه نیاز است.
برای ابطال سند پس از تکمیل دادخواست، زمان جلسه دادرسی تعیین می‌گردد و زمان این جلسه به طرفین دعوا ابلاغ خواهد شد. در روز دادگاه طرفین دعوا باید در جلسه حضور یافته و برای شرح دادخواست اظهارات خود را به صورت لایحه تقدیمی مستند کنند.
پس از مدت لازم و مهلت مقرر ضمن جریان ثبت طبق آنچه در قانون ثبت آمده، دیگر اعتراض به اینکه حق کسی ضایع شده پذیرفته نخواهد شد. علاوه بر آن طبق ماده ۲۲ پس از انجام امور ثبت، دولت فقط کسی که نام وی در دفتر املاک به ثبت رسیده را مالک خواهد دانست.
در ماده ۲۴ آمده است که پس از گذشت مدت زمان اعتراض ادعای تضییع حق چه به عنوان قیمت و چه به عناوین دیگر پذیرفته نمی‌گردد.
ابطال سند مالکیت توسط اداره ثبت
ابطال در مواردی باید به حکم قانون انجام گیرد و بر طبق قانون سازمان ثبت اسناد موظف است تا توسط قوانین وضع شده و بنا به درخواست مراجع قانونی نسبت به ابطال سند مالکیت اقدام کند. نکته‌ای که باید به آن توجه شود این است که در اینجا حکم دادگاه وجود نداشته و بنا بر حکم قانون این امر صورت می‌گیرد.
اگر شخصی دارای سند مالکیت معارض باشد، از جانب اداره ثبت مهلت دو هفته‌ای به وی ابلاغ شده تا مبنی بر ثبت دادخواست و تقدیم دادخواست اقدام کند. همچنین در مواردی که معلوم می‌شود ملک مورد نظر دارای بنای اضافه می‌باشد، خریدار موظف است هزینه اضافه را به اداره ثبت پرداخت نماید.
علاوه بر موارد گفته شده در ماده ۲۵ قانون مواردی مطرح شده تا هیئت نظارت بتواند ابطال یا اصلاح سند مالکیت را انجام دهد. مثلا اگر در اثر بی‌دقتی یا اشتباه نویسنده خطایی در سند مالکیت بوجود بیاید یا در جریان عملیات ثبتی اشتباهی رخ دهد، می‌تواند از طرف هیئت نظارت منجر به ابطال یا اصلاح سند گردد.
همچنین لازم به ذکر است که مغایرت مندرجات ثبت با سند رسمی و حکم نهایی دادگاه و وجود اشتباه در عملیات تفکیکی هم به ابطال یا اصلاح سند خواهد انجامید.
نکات مهم الزام به ابطال سند مالکیت
همانطور که گفته شد اسناد به دو نوع از سند رسمی و سند عادی تقسیم می‌گردند و سند رسمی در مراجع دولتی و زیر نظر مراجع یا حاکمیت قانونگذار در نظر گرفته می‌شود. این اسناد در دفاتر رسمی مانند دفاتر ازدواج و طلاق یا دفاتر اسناد رسمی تنظیم خواهند شد. در نتیجه به اسنادی که از این شرایط برخوردار نباشند سند عادی می‌گویند.
با وجود اینکه تعداد زیادی از اسناد به صورت قرارداد تنطیم می‌شوند ولی لزوما نمی‌توانیم به هر سندی لقب قراردادی بدهیم. مثلا اقرارنامه سندی رسمی بوده ولی به عنوان قرارداد محسوب نمی‌گردد.
همینطور در رابطه با اسناد عادی علاوه بر ادعای جعل خواهیم توانست ادعای انکار و تردید را نیز به آن اضافه کنیم. این در صورتی است که در مورد اسناد رسمی تنها ادعای جعل آن مورد پذیرش قرار می‌گیرد.
برای دعوای ابطال سند که جزء دعوای غیر مالی محسوب می‌گردد، هزینه ثابتی به عنوان هزینه دادرسی باید پرداخت شود که فارغ از ارزش موضوع سند می‌باشد. در صورتی که لازم به باطل شدن معامله باشد، دعوای ابطال معامله جزء دعوای مالی حساب خواهد شد. در صورت ابطال سند و در نتیجه ابطال معامله همه چیز به زمان قبل از تنظیم سند باز خواهد گشت.
بر اساس توضیحات داده شده الزام به ابطال سند مالکیت نیازمند طی شدن مراحل زیاد و پیچیده‌ای است و فقط فردی که از قوانین و جزئیات این مسائل آگاه است، قادر خواهد بود تا در دادگاه از حق خود دفاع کند.
