وکیل زمین شهری

دولت و دستگاه ها و ارگانهای وابسته به دولت، در راستا ی اجرای برخی از اهداف عمرانی و یا طرحهای عمومی، نیازمند برخورداری از منابعی هستند تا با استفاده از این منابع طرحهای مورد نظر را اجرا نمایند. زمین های آباد و یا بایر در شهرها چنانچه مستعد اجرای طرح های مذکور باشد، مطابق با قوانین و مقرراتی که قانونگذار مصوب کرده است قابل انتقال به دولت است.

زمین های بلا استفاده و یا زمین هایی که آباد هستند و مورد استفاده قرار می گیرند، چنانچه در مالکیت افراد حقیقی و یا حقوقی باشند و مشمول طرح های عمرانی و عمومی قرار گیرند، مطابق با ماده ۹ قانون زمین شهری باید در اختیار نهاد اجرایی دولتی اعم از سازمانها و ارگانها یا شهرداری قرار گیرد.

در راستای این موضوع و امکان تضییع حق و حقوق افرادی که در این ارتباط متحمل خسارت می شوند، قانونگذار اقدام به تصویب قوانین و مقرراتی در خصوص موضوع مذکور نموده است. مطابق با قانون این افراد می توانند با رعایت شرایط و دستورالعمل موجود در این زمینه اقدام نمایند، و قیمت زمین خود را برحسب قیمت منطقه ای و با نظر کارشناسی رسمی دادگستری و به نرخ روز دریافت نمایند.

علاوه بر دریافت قیمت زمین مشمول قانون ماده ۹ زمین شهری، مالکین این زمین ها می توانند طبق قانون از بهره مالکانه زمین خود هم برخوردار باشند. درتبصره ۲ ماده ۹ قانون زمین شهری بر این مطلب تاکید شده است که مالک زمین می تواند علاوه بر دریافت قیمتی منطقه ای و به نرخ روز زمین خود، مقدار مالکانه زمین خود را که متراژ۱۰۰۰ متر است و مصوب گردیده را مطابق قانون مربوطه تفکیک و تملک نماید.

نکته قابل ذکر در اینجا اینست که : درصورتی که زمین مشمول ماده ۹ قانون زمین شهری برای اجرای طرحهای عمرانی و… در نظر گرفته شود و مقدار آن در صورت تفکیک نصاب مالکانه کفاف اجرای طرح مورد نظر را ننماید، قانونگذار راهکار دیگری در نظر گرفته است، مقدار سهم مالکانه را از زمین مورد نظر کسر نمی کند و در عوض یا قیمت آنرا به مالک پرداخت می نماید و یا اینکه به مقدار سهم مالکانه ۱۰۰۰ متر، از زمین های در تملک دولت در خارج از شهر و یا در شهرک ها بعنوان جایگزین برای نصاب مالکانه در نظر می گیرد.

برای دریافت نصاب مالکانه توسط مالک، همانگونه که توضیح داده شد شرایطی لازم است، این شرایط شامل عدم استفاده مالک از مزایای مواد ۶ یا ۸ قانون اراضی شهری مصوب سال ۱۳۶۰ می شود. در صورت برخورداری از شرایط مذکور مالک می تواند از حق نصاب مالکانه خود که ۱۰۰۰ متر از زمین مشمول قوانین زمین شهری است برخوردار شود.

ماده ۶ قانون زمین شهری در ارتباط با افرادی است که ضمن برخورداری از زمین های مذکور فاقد منزل مسکونی هستند، استعلام ثبتی از سابقه این افراد مبین این موضوع می باشد.

از نکات مهم و قابل توجه در این خصوص، وجود ضرورت تملک زمین های دایر و یا بایر شهری برای طرح های عمرانی و یا عمومی از جانب سازمانهای دولتی یا وابسته به دولت است. در غیر این صورت امکان تملک آنها با استناد به ماده ۹ قانون زمین شهری فراهم نمی باشد.

نکته : مطابق تبصره ۲ ماده ۹ قانون زمین شهری انتخاب محل قرار گیری ۱۰۰۰ متر مربع بعنوان نصاب مالکانه از زمین مذکور در اختیار مالک قرار گرفته است، مالک می تواند محل قرار گیری مقدار مالکانه خود را مشخص و تفکیک نماید. عدم امکان این حق انتخاب به خاطر فراهم نبودن شرایط طرح های اجرایی در زمین های مذکور است، مالک می تواند زمینی معادل با قیمت زمین خود و متعلق به دولت را در محل دیگری دریافت نماید.

مصوبات سازمانها و یا ادارت دولتی و نهاد های وابسته به دولت مانند شهرداری، چنانچه حق و حقوقی از مالکین زمین های مشمول ماده ۹ قانون زمین شهری را نادیده گرفته باشد. می تواند مورد اعتراض و شکایت در دیوان عدالت اداری قرار گیرد. سازمان های مذکور در صورتی که مواد ۶ و۸ قانون زمین شهری را در مورد مالک اعمال نمایند، درحالیکه مالک فاقد چنین شرایطی باشد از مواردی است که قابل اعتراض و پیگیری در دیوان عدالت اداری است.

دیوان عدالت اداری به عنوان متولی امر رسیدگی به شکایت ها و اعتراضات مردمی از سازمانها و ادارت دولتی و… شناخته می شود، مطابق با قانون کلیه افراد جامعه می توانند از مصوبات و آرای دستگاه ها و ارگانهای دولتی یا وابسته به دولت در دیوان عدالت اداری شکایت نمایند. مصوباتی که جنبه شخصی و فردی داشته باشد در صورتی که مورد اعتراض و شکایت در دیوان عدالت اداری قرار گیرند، در شعبات دیوان عدالت اداری مورد رسیدگی قرار خواهند گرفت. مصوبات عمومی سازمانها بخاطر جنبه عمومیت آنها در هیات های عمومی دیوان عدالت اداری مورد رسیدگی قرا می گیرند .

نکته : مصوبات سازمانهای دولتی چنانچه جنبه عمومی نداشته باشند، در صورت اعتراض لزوما” باید توسط شخص ذی نفع در موضوع مورد شکایت در دیوان عدالت اداری قرار گیرند، و در شعبات دیوان عدالت اداری به آنها رسیدگی می شود، آرای صادره از شعب دیوان عدالت اداری فقط در مورد اشخاص ذی نفع در موضوع کارایی داشته و قابل اعمال برای عموم نیستند. اما مصوباتی که جنبه عمومی دارند می توانند از طرف هر کسی مورد اعتراض و شکایت در هیات های عمومی دیوان عدالت اداری قرار گیرند حتی اگر ذی نفع در موضوع نباشد، آرای هیات های عمومی دیوان عدالت اداری عمومی بوده و لازم الاجرا برای عموم می باشند.

مصوبات عدم رعایت نصاب مالکانه باید توسط شخص شاکی مورد اعتراض و شکایت در دیوان عدالت اداری قرار گیرد. اعتراض و شکایت باید در قالب دادخواست مربوط به دیوان عدالت اداری تنظیم شود، ضمن ثبت نام شخص شاکی در سامانه ثنا و ثبت دادخواست در سامانه ساجد مختص دیوان عدالت اداری، ارسال دادخواست و مدارک و مستندات مربوطه از طریق دفاتر اداری دیوان عدالت اداری و با استفاده از سامانه ساجد به دیوان عدالت اداری ارسال می گردد.

امکان ثبت دادخواست توسط سامانه ساجد فراهم است، اما برای پیگیری روند رسیدگی در دیوان عدالت اداری باید از طریق سامانه ثنا اقدام کرد. رسیدگی در شعب دیوان عدالت اداری با ارجاع دادخواست از طریق رئیس دیوان عدالت اداری به این شعبات صورت می گیرد. رسیدگی به موضوع شکایت از مصوبات مربوط به عدم رعایت نصاب مالکانه ابتدا در شعب بدوی دیوان عدالت اداری مورد بررسی قرار می گیرد، تائید مصوبات مورد اعتراض و صادره از سازمانهای دولتی و … که نصاب مالکانه را در نظر نگرفته است، بستگی به مدارک و مستندات قانونی داشته و صحت این مصوبه برای دیوان عدالت اداری محرز شده است، در غیر این صورت اقدام به نقض مصوبه مذکور می نماید.

آرای شعب بدوی دیوان تا ۲۰ روز مهلت اعتراض و درخواست تجدید نظر خواهی دارند، عدم اعتراض در مهلت تعیین شده باعث قطعی شدن رای شعب بدوی واجرای آن می شود. کلیه آرای صادره در شعب بدوی دیوان عدالت اداری قابل اعتراض در مرحله تجدید نظر دیوان عدالت اداری هستند. رسیدگی در شعب تجدید نظر دیوان عدالت اداری هم مانند شعب بدوی دیوان با ارائه دادخواست مربوط به مرحله تجدید نظر دیوان عدالت اداری شروع می شود. شکلی و غیر حضوری بودن رسیدگی در دیوان عدالت اداری مشمول شعبات تجدید نظر دیوان هم می شود و آرای صادره از شعبات تجدید نظر قطعی است.

وکیل مجرب قانون زمین شهری ضمن استناد به قوانین و مقررات مربوط به زمین شهری، در دعاوی مرتبط با دیوان عدالت اداری و با استفاده از تجارب مفید در این زمینه، اقدام به طرح دعوا می نماید. بررسی دقیق موضوع و ارائه مدارک و مستندات موجود و موثر در دعوا از جانب وکیل زمین شهری، علاوه بر کمک به کوتاه شدن روند رسیدگی در کسب نتیجه و موفقیت بسیار تاثیر گذار خواهد بود.

گروه وکلای پایتخت را برای دعاوی مرتبط با قوانین زمین شهری انتخاب نمایید، تخصصی بودن کار این مجموعه موجب شده است که در دعاوی مطرح شده در دیوان عدالت اداری همواره شاهد کسب موفقیت و نتیجه مورد نظر باشیم.کسب نتیجه مد نظرتان در گرو اعتماد به کار گروه وکلای پایتخت است.

بعد از انقلاب صنعتی به خاطر عوارض ناشی از رشد شهر نشینی و تمرکز جمعیت در شهرها، اشغال اراضی تازه، توسعه حمل ‌و نقل ماشینی و مانند این‌ ها، ضرورت ‌های جدیدی در مورد نحوه تقسیم زمین ‌های شهری پدید آمد و به دلیل نقش زمین در تأمین رفاه و آسایش عمومی و تلقی آن به عنوان ثروت های ملی، همچنین به علت افزایش روزافزون جمعیت کشورها، ضروری می باشد. روابط ، مقررات و معیار های مد نظر برای منافع عمومی جوامع، حفاظت بهینه و درخور پایدار در نظر گرفته گردد. بنا به دلیل های ذکر شده قانون‌ گذار باید اقدام به رسیدگی به اراضی و زمین ‌های شهر در جهت تنظیم روابط افراد در این زمین ‌ها و اعمال حاکمیت بهینه ‌تر و بهتر برای اجرای عدالت میان اشخاص کند. در همین حین در تاریخ ۱۳۶۶/۶/۲۲ قانون زمین شهری تصویب گشت.

ما در مجموعه حقوقی وکلای پایتخت، وکیل ملکی متخصص در پرونده زمین شهری جهت مشاوره با شما عزیزان آماده خدمت داریم.

زمین شهری و انواع زمین

زمین شهری به عنوان اراضی ای تعریف شده است که برای کاربری‌ هایی به غیر از کشاورزی استفاده می ‌شوند؛ زمین شهری به دلیل ارتباطش با زیرساخت، حمل‌ و نقل و تسهیلات شهری شناخته می ‌گردد و به طور معمول برای کاربری ‌های مسکونی، تجاری، صنعتی، تفریحی، بازرگانی، حمل ‌و نقل و خدمات مورد استفاده قرار می ‌گیرد. در ماده ۲ قانون ذکر شده، اراضی شهری زمین‌ هایی معرفی شده که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرک‌ ها و شهرها قرار گرفته باشد. مطابق تعریف قانون، اراضی (زمین‌ ها) به ۳ دسته «دایر، بایر و موات (اعم از شهری و غیرشهری)» تقسیم شده  که در قانون زمین شهری به شرح زیر تعریف گشته ‌اند:

• اراضی موات زمین ‌هایی می باشند که سابقه عمران و احیاء نداشته باشند.
• اراضی بایر شهری زمین‌هایی اند که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آن که صاحب مشخص داشته یا نداشته باشد.
• اراضی دایر زمین‌هایی هستند که آن را احیاء و آباد نموده‌ اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره ‌برداری می باشد که صرفاً شامل اراضی کشاورزی یا آیش (زمینی که علاوه بر دایر بودن، به صورت متناوب در آن کشت نمی ‌شود) اعم از محصور یا غیرمحصور می ‌باشد.

به ‌جز اراضی دایر که تکلیف آن مشخص می باشد و مالکیت آن متعلق به دارنده سند است، قانون زمین شهری برای زمین‌ های بایر و موات شهری تعیین تکلیف نموده است. مطابق این قانون، کلیه زمین‌ های موات شهری در اختیار دولت و کلیه اراضی بایر شهری بدون صاحب مشخص، در اختیار ولی‌ فقیه می ‌باشند.