مقدمات شروع به ساخت و ساز پس از تهیه ملک، اقدام برای اخذ پروانه ساختمانی است. پروانه ساختمانی به عنوان مجوز قانونی و یک سند رسمی و لازم الاجرا، از طرف شهرداری برای متقاضی ساخت و ساز صادر می گردد.
در شهرها با توجه به وجود طرح تفصیلی، شهرداری با در نظر گرفتن تمامی جوانب و رعایت دستورالعمل مربوط به طرح های تفصیلی، ضمن بازدید از محل ملک مورد نظر، درصورتی که مانع قانونی وجود نداشته باشد پروانه ساختمانی صادر می نماید.
پروانه ساختمانی صادر شده برای ملک متقاضی ساخت و ساز، در برگیرنده تمام مشخصات و مندرجات قانونی به صورت دقیق و واضح است. مشخصات ملک از لحاظ استقرار، متراژ دقیق ملک، نوع کاربری مشخص شده برای ملک، در صورت کاربری مسکونی و تجاری به صورت هم زمان متراژو مشخصات هر یک از کاربری ها به صورت مجزا و دقیق ذکر می گردد.
نکته قابل ذکر در این مورد این است که: شهرداری در صدور پروانه ساختمانی وجود طرح تفصیلی در محل ملک مورد تقاضا در نظر گرفته و پروانه ساختمانی صادر می نماید. مدت اعتبار پروانه ساختمانی صادر شده ۲ سال است، کلیه مراحل اجرایی ساخت وساز ازقبیل پی کنی و گود برداری تا آخرین مرحله ساخت و ساز و اتمام کار، بصورت دقیق و زمان بندی شده در پروانه ساختمانی مشخص گردیده است.
اختصاص زمان بندی دقیق برای هر مرحله از ساخت و ساز در پروانه ساختمانی، توسط کارشناسان شهرداری مشخص گردیده است، چنانچه مهلت مقرر برای اتمام ساخت و ساز کفایت نکند، مالک موظف به درخواست تمدید پروانه ساختمانی از شهرداری خواهد بود.
نکته : اجرای عملیات گود برداری و مشخص شدن قسمت اجرای فونداسیون، شروع اجرای ساخت و ساز در نظر گرفته می شود و مدت ۲ سال اعتبار پروانه ساختمانی از زمان شروع این مرحله خواهد بود.
دلایلی از قبیل تامین نبودن امکانات مالی برای اتمام کار، نبود مصالح و یا تورم بیش از حد در قیمت مصالح، نبود نیروی انسانی ماهر، اجرای طرح تفصیلی در محل ساخت و ساز و … از عواملی هستند که موجب می شوند تا ساخت و ساز در موعد مقرر به اتمام نرسد.
با توجه به مطالب ارائه شده شهرداری در صدور پروانه ساختمانی، اجرای مراحل مختلف ساخت و سازرا، با ذکر دقیق نحوه ساخت و زمان مشخص شده برای مرحله مذکور در پروانه ساختمانی قید می کند. لذا مالک و یا سازنده ملک در صورتی که عملیات ساخت در موعد مقرر به پایان نرسیده است، می تواند با توجه به مراحل یاد شده و زمان اختصاص یافته به هر مرحله از ساخت بصورت مجزا، پایان کار ساخت را با مرحله مربوط به آن بسنجد و درخواست تمدید پروانه ساختمانی بنماید.
در صورت رعایت موارد مذکور برای اتمام عملیات ساختمانی و انقضای مدت پروانه ساختمانی، مالک می تواند تقاضای خود را مبنی بر تمدید پروانه ساختمانی، و ذکر علت تاخیر در اتمام کار و مرحله باقی مانده از عملیات ساخت را به شهرداری اعلام نماید.
شهرداری موظف است در صورتی که اتمام عملیات ساختمانی، به دلیل اجرای برخی از طرح های عمومی شهرداری مانند تعریض و تغییر معابر و … به تاخیر افتاده است مدت یک سال به اعتبار پروانه ساختمانی متقاضی اضافه نماید. سایر موراد مورد تقاضا برای تمدید پروانه ساختمانی، می بایست توسط کارشناسان شهرداری بازررسی و مورد تائید قرار گیرد، تا شهرداری با استناد به زمان لازم برای اتمام ساخت پروانه ساختمانی را تمدید نماید.
درخواست قانونی مالک و یا سازنده ملک در خصوص تمدید پروانه ساختمانی، چنانچه مورد توافق شهرداری قرار نگیرد و پروانه ساختمانی مورد تقاضا تمدید نشود، مالک و یا سازنده که ذی نفع در موضوع است می تواند علیه اقدام شهرداری در دیوان عدالت اداری شکایت نماید.
قانونگذار در این راستا امکان شکایت را در دیوان عدالت اداری را فراهم آورده است. سازمان ها وارگان های دولتی یا وابسته به دولت چنانچه مصوبه و عملکردی داشته باشند که حقوق افراد را نادیده گرفته باشد، دیوان عدالت اداری مرجع رسیدگی به شکایت و احقاق حقوق افراد در خصوص مصوبات مذکور است.
جهت اعتراض به عملکرد شهرداری و شکایت به دیوان عدالت اداری، رعایت تشریفات قانونی و شرایط مربوط به دیوان عدالت اداری الزامی است. دستورالعمل های موجود عبارتند از:
- اقدام متقاضی برای ثبت نام ثنا، این مورد از طریق دفاتر خدمات قضایی انجام می گیرد و برای ادامه شکایت و اطلاع از رسیدگی در دیوان عدالت اداری و اعلام و ابلاغ رای و … لازم است.
- دادخواست دیوان عدالت اداری در فرم های مخصوص به دیوان باید تکمیل و ارائه شود.
- پس از تکمیل دادخواست مربوط به دیوان عدالت اداری، ثبت دادخواست در سامانه ساجد که مختص به امورات دیوان است ضروری است.
- ارسال دادخواست به دیوان عدالت اداری توسط دفاتر دیوان عدالت اداری صورت می گیرد، در تهران دبیرخانه دیوان این وظیفه را انجام خواهد داد و در شهرستان های مرکز هر استان، دفاتر اداری دیوان عدالت اداری مسئولیت ارسال دادخواست و مدارک و اسناد مربوطه را به عهده دارند.
نکته : ثبت نام ثنا برای پیگیری پرونده و ابلاغ آرا می باشد، ثبت دادخواست در سامانه ساجد انجام می شود و پیگیری پرونده از طریق سامانه ساجد ممکن نیست.
وصول دادخواست اعتراض و شکایت از عملکرد شهرداری درخصوص عدم تمدید پروانه ساختمانی، موجب می شود تا دادخواست مذکور ابتدا مورد بررسی قرار گیرد، و پس از انجام مراحل لازم اداری از طریق رئیس دیوان عدالت اداری به شعبات بدوی دیوان ارجاع داده خواهد شد.
شعب بدوی دیوان عدالت اداری چنانچه در بررسی پرونده عملکرد شهرداری در خصوص عدم تمدید پروانه ساختمانی را صحیح تشخیص دهند، آنرا تایید می نمایند. تشخیص صحیح نبودن اقدام شهرداری در عدم تمدید پروانه ساختمانی توسط شعب بدوی دیوان عدالت اداری، موجب می شود تا اقدام شهرداری در این راستا نقض شود، و شعب مذکور ضمن رسیدگی به موضوع رای مبنی بر الزام شهرداری به تمدید پروانه ساختمانی صادر نمایند.
قانونگذار کلیه آرای صادره شده از مرحله بدوی دیوان عدالت اداری را، در مهلت ۲۰ روز پس از ابلاغ رای قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی دانسته است. چنانچه اعتراضی در این مهلت صورت نگیرد، رای صادره از شعبات بدوی دیوان عدالت اداری قطعی می شوند.
آرای قطعی شده مرحله بدوی دیوان عدالت اداری زمانی که مربوط به تایید اقدام شهرداری مبنی بر عدم تمدید پروانه ساختمانی باشد، برای اجرای اقدامات شهرداری پرونده ارجاع می شود. اما نقض اقدام شهرداری توسط رای قطعی شعبات بدوی دیوان عدالت اداری، موجب می شود تا رای به الزام شهرداری برای تمدید پروانه ساختمانی به شهرداری ابلاغ شود.
مطابق قانون امکان اعتراض به رای شعبات بدوی در مهلت قانونی که ذکر گردید فراهم است، اعتراض باید در فرم دادخواست مخصوص مرحله تجدید نظر دیوان عدالت اداری تهیه و ارسال شود. رعایت تشریفات مربوط به تکمیل دادخواست و نحوه ارسال دادخواست، مطابق با شرایطی است که در دستورالعمل های دیوان عدالت اداری ذکرگردید.
دادخواست تجدید نظر خواهی از رای بدوی دیوان عدالت اداری، با ارجاع رئیس دیوان در شعبات تجدید نظر مورد بررسی قرار می گیرد، تائید رای بدوی دیوان عدالت اداری در مرحله تجدید نظر، سبب ارجاع پرونده به شهرداری جهت اجرای نظریه شهرداری، در خصوص عدم تمدید پروانه ساختمانی خواهد بود.
زمانی که شعبات تجدید نظر دیوان عدالت اداری رای بدوی دیوان را نقض نمایند، به موضوع رسیدگی می نمایند و رای بر الزام به تمدید پروانه ساختمانی از طرف شهرداری را صادر می نمایند. آرای مرحله تجدید نظر دیوان عدالت اداری قطعی هستند و برای شهرداری لازم الاجرا خواهند بود.
وکیل دیوان عدالت اداری در صورت ارجاع موضوع تمدید پروانه ساختمانی به ایشان، ابتدا شرایط برخورداری از تمدید پروانه ساختمانی را در نظر گرفته و اقدامات قانونی را در این زمینه به کار می گیرد. عدم موافقت شهرداری در این راستا موجب می شود تا وکیل دیوان عدالت اداری ضمن تسلط کافی به قوانین و مقررات مربوطه به عملکرد شهرداری در دیوان عدالت اداری شکایت نماید. آشنایی با قانون تشکیلات و آیین دادرسی در دیوان عدالت اداری موجب می شود تا ضمن ارائه مدارک موثر و مستند نتیجه مطلوب و مورد پسندی را در این راستا کسب نماید.
گروه وکلای پایتخت کلیه دعاوی و موضوعات مرتبط با دیوان عدالت اداری را به صورت تخصصی انجام می دهد.همکاری وکلای باسابقه و صاحب نام در زمینه دیوان عدالت اداری با گروه وکلای پایتخت، باعث شده است تا همواره در دعاوی مطرح شده موفقیت های چشمگیری کسب شود.امورات مربوط به دیوان عدالت اداری را به گروه وکلای پایتخت بسپارید و با خیالی آسوده در انتظار کسب موفقیت باشد.
