امروزه با توسعه بیش از حد شهرها، افزایش میزان جمعیت و به تبع آن وجود ساختمانها و املاک، به نسبت جمعیت و توسعه شهری باعث شده است، مالکیت این املاک و مستغلات بطور دقیق و قانونی مشخص گردد. اهمیت داشتن سند رسمی برای املاک بیشتر به منظور حفظ مالکیت و سهولت درنقل و انتقال آن می باشد.
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در برنامه های مدون و مصوب، اقدام به ثبت کلیه املاک و مستغلات و… با کمک از قوانین مربوطه و مراجع ذی صلاح نموده است. اقدامات قانونی در زمینه ثبت کلیه املاک درسازمان ثبت اسناد و املاک، باعث شده است تا ابتدا، حدود شهری و املاک موجود در این محدوده مشخص شود، ثانیا” این تفکیک توسط اسناد و مدارکی می باشد که برای متقاضیان دریافت سند رسمی، استناد و استعلام از آنها جدا از سهولت و کارآیی، به حل مشکلات عدیده ای که سابقا” در دریافت سند رسمی وجود داشت کمک خواهد کرد.
برخی از املاک به دلیل نداشتن سند رسمی، مالکان آنها متقاضی دریافت سند رسمی هستند، برابر قوانین و مقررات تعیین تکلیف وضعیت ثبتی و ساختمانهای فاقد سند رسمی، با رعایت شرایط و دستورالعمل های موجود در این راستا می توان برای این املاک درخواست سند رسمی کرد.
قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند رسمی، شامل املاک و مستغلاتی می شود که دارای شرایط ذیل باشند:
الف) کلیه باغات، زمین های کشاورزی، املاک و… که سابقه ثبت دارند و این سابقه به نام اشخاص هستند، متقاضی سند رسمی برای این قبیل املاک و اراضی، آنها را خریداری نموده است اما موفق به گرفتن سند رسمی مالکیت برای آنها نشده است.
ب) ارضی و املاکی که سابقه ثبت دارند و متقاضی سند رسمی برای آنها، مالک ششدانگ این اراضی و املاک نیست، بلکه مالک مشاعی بوده و به دلیل نبودن مالکین دیگر به علت فوت و… موفق به گرفتن سند رسمی ششدانگ این املاک به نام خود نشده است.
ج) املاک و اراضی که عرصه آنها وقف می باشد، متقاضی سند رسمی عرصه این املاک را به منظور احداث اعیانی را مجاز دانسته است، اما به هر دلیلی نتوانسته است که سند رسمی اعیانی آنها را دریافت نماید.
مواردی در املاک و مستغلات وجود دارد که مشمول قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند رسمی نمی شوند. این اراضی و املاک عبارتند از:
الف) اراضی منابع طبیعی (ملی) و اراضی متعلق به دولت و سازمانهای وابسته به دولت
ب) املاک و اراضی که هیچ گونه سابقه ثبتی در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ندارند.
ج) املاک و اراضی که فاقد بنا و اعیانی هستند.
د) املاکی که مالک اصلی آن در قید حیات است و می توان برای تنظیم سند رسمی به ایشان مراجعه کرد.
ه ) املاکی که مالک اصلی فوت کرده باشد اما ورثه درقید حیات باشند، و امکان مراجعه به ورثه و تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی فراهم باشد.
با توجه به موارد مذکور، املاکی که مشمول قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند رسمی می شوند، در صورتی که مالک آنها متقاضی برای دریافت سند رسمی باشد، با رعایت شرایط و مقررات مربوطه و از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک می تواند برای دریافت سند رسمی اقدام نماید.
قانونگذار با وضع صریح و روشن قوانین مربوط به ثبت املاک، کلیه اقدامات در این زمینه را به خوبی بیان نموده است، چنانچه املاک و اراضی مشمول قانون دریافت سند رسمی نباشند، صدور سند رسمی برای آنها مغایر با قانون است و ابطال می گردد.
اختلافات پیش آمده در راستای عدم صدور سند مالکیت رسمی، برخلاف تصورات عمومی در دیوان عدالت اداری رسیدگی نمی شود، مرجع صالح برای رسیدگی به این قبیل شکایات و اعتراضات از مصوبه های سازمان ثبت اسناد و املاک، دادگاه های عمومی و حقوقی می باشند.
صادر نشدن سند رسمی برای املاکی که مشمول قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند نیستند، دلیل خلاف قانون بودن مصوبه سازمان ثبت اسناد و املاک نیست، زیرا در این راستا سازمان مربوطه مطابق با قانون عمل کرده است، همچنین افراد این سازمان، درخصوص عدم همکاری در صدور سند مرتکب تخلف و یا اقدام غیر قانونی نشده اند، تا بتوان با استناد به غیر قانونی بودن مصوبات سازمان ثبت و یا عملکرد افراد این سازمان، در دیوان عدالت اداری شکایت کرد.
دادگاه های عمومی و حقوقی به عنوان مرجع صالح، برای رسیدگی به تظلمات عمومی هستند، شکایت در خصوص صادرنشدن سند رسمی برای املاک و اراضی فاقد سند، که مشمول قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک بدون سند رسمی نمی شوند، قابل طرح و پیگیری در دادگاه های عمومی و حقوقی است.
دادگاه های عمومی و حقوقی بنا به نظریه دیوان عالی کشور، مبنی بر صلاحیت این مراجع، در رسیدگی به موضوعات عدم صدور سند رسمی برای املاک فاقد سند، که مشمول قانون تعیین تکلیف اراضی بدون سند رسمی نمی شوند، مرجع صالح شناخته شده اند.
هرگونه شکایتی از مصوبات سازمان ثبت اسناد در دادگاه های عمومی، چنانچه مورد پذیرش این مراجع قرار گیرد، اقدام به رسیدگی در خصوص موضوع مطرح شده، بااستعلام از سازمان ثبت اسناد و املاک صورت می گیرد. چنانچه سازمان مذکور اراضی مورد تقاضا برای صدور سند رسمی را، مشمول قانون تعیین تکلیف اراضی بدون سند تشخیص ندهد، مراتب را برای دادگاه عمومی با شرح کامل و با استناد به قانون مذکور توضیح داده، و در پاسخ استعلام به دادگاه عمومی و حقوقی ارسال می دارد.
وصول جوابیه استعلام توسط شعبه رسیدگی کننده بدوی در دادگاه های عمومی و حقوقی، و بررسی های لازم از اسناد و مدارک و مستندات و رسیدگی حضوری در این دادگاه منجر به صدور رای می شود. رای صادر شده از شعب بدوی دادگاه های عمومی در مهلت ۲۰ روزه قابل اعتراض و تجدید نظرخواهی در دادگاه های تجدید نظر استان هستند.
آرای صادره از شعبات بدوی می تواند شامل تایید مصوبه مربوط به سازمان ثبت اسناد و املاک باشد، و یا بررسی این دادگاه موجب نقض مصوبه سازمان مذکور باشد.
در مورد اول همان طوریکه ذکر گردید امکان اعتراض به رای صادره در مهلت قانونی وجود دارد، در خصوص مورد دوم چنانچه مصوبه سازمان ثبت اسناد نقض شود، و اعتراضی نسبت به رای شعبه بدوی دادگاه عمومی صورت نگیرد، رای صادره قطعی می شود و سازمان ثبت اسناد و املاک موظف به صدور سند رسمی مالکیت برای متقاضی می شود.
اعتراض به رای صادره از شعب بدوی، در مهلت قانونی ۲۰ روزه پس از ابلاغ رای، در دادگاه های تجدید نظر مورد رسیدگی قرار می گیرد، رای صادره از شعب تجدید نظر قطعی هستند، و تمامی شرایط آرای قطعی شعب بدوی برای آنها نیز صدق می کند.
وکیل مجرب و باسابقه در خصوص املاک و اراضی فاقد سند رسمی، ابتدا با بررسی موضوع و استناد به قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی ، چنانچه اراضی را مشمول قانون تعیین تکلیف اراضی تشخیص دهد، درخواست صدور سند رسمی برای این اراضی را از سازمان ثبت اسناد و املاک می نماید، عدم موافقت سازمان مذکور در صدور سند رسمی برای متقاضی، سبب می شود تا وکیل مجرب ضمن اعتراض با مصوبه سازمان ثبت اسناد و املاک، در دادگاه عمومی و حقوقی علیه مصوبه مذکور طرح شکایت کند، تمامی اقدامات قانونی در این زمینه بستگی به تبحر وکیل و استفاده از مهلت های قانونی برای اعتراض دارد، کسب نتیجه مورد نظر در گرو دانش حقوقی و استفاده به موقع از قوانین مربوطه توسط وکیل است.
برای طرح دعاوی در دادگاه های عمومی حقوقی گروه وکلای پایتخت بهترین گزینه می باشد.گروه وکلای پایتخت ضمن برخورداری از حضور وکلای با تجربه در امور مربوط به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، دعاوی مرتبط با این سازمان را با استناد به قوانین و مقررات موجود و مربوط، در دادگاه های عمومی و حقوقی مطرح می نمایند.
کسب موفقیت های بی شمار در دعاوی حقوقی علیه سازمان ثبت اسناد و املاک کارنامه درخشان فعالیت تخصصی گروه وکلای پایتخت است.با آسودگی و اطمینان کامل امورات حقوقی خود را به گروه وکلای پایتخت بسپارید. موفقیت در انتظار شماست.
گروه وکلای پایتخت با ارائه مشاوره حقوقی تخصصی در زمینه الزام به صدور سند مالکیت به صورت تلفنی، آنلاین و حضوری همراه شما در تمامی مراحل رسیدگی و پیگیری پرونده تا رسیدن به موفقیت می باشد .این گروه با داشتن کادری مجرب آماده ارائه خدمات مشاوره ای می باشد .
مالکیت در بسیاری از حالات تنها با وجود سند رسمی مستقر می گردد.در خصوص معاملات املاک و اموال غیرمنقول ذاتی (اموالی که از قبل قابل نقل انتقال از مکانی به مکان دیگه نیستند) و همچنین در مورد بعضی از اموال منقول مثل خودرو و موتورسیکلت و سهام با نام شرکت ها وجود سند رسمی ضرورت دارد. تنظیم سند رسمی در این موارد تعهد طبیعی و منطقی فروشنده و مالک قبل می باشد. در صورتی که فروشنده با میل خود به هر بهانه ای اقدام به تنظیم سند رسمی ننماید، خریدار می تواند الزام وی را به تنظیم سند رسمی از محاکم بخواهد. به این دعوا و خواسته اصطلاحاً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی گفته می شود.در ادامه به نکات مهمی در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می پردازیم. در صورت تمایل می توانید از طریق موسسه حقوقی پایتخت برای گرفتن سند مدنظرتان اقدام کنید.
نکات مهم الزام به تنظیم سند ملک
۱- دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک و اموال غیرمنقول، در دادگاه مربوطه محل وقوع ملک و در خصوص اموال منقول در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح می گردد.
۲- دعوای الزام به تنظیم سند های رسمی مالی می باشند و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی ۳/۵ % ارزش منطقه ای ملک می باشد.
۳- جهت محاسبه هزینه دادرسی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، ارزش منطقه ای املاک براساس ویژگی های ظاهری و نوع مصالح به کار رفته شده در آن و مکان جغرافیایی ملک و یا زمین عرض و گذار و ویژگی هایی از این دست محاسبه می گردد و هر چند که به ظاهر از قواعد و مولفه های خاصی پیروی می کنند اما کاملا بستگی به سلیقه مدیر دفتر دارد. (در حال حاضر دفاتر خدمات قضایی کشور)
۴- درست این است که خواهان هم زمان با طرح دعوا الزام به تنظیم سند رسمی دیگر خواسته های تکمیلی خود را هم مطرح کند مثل این قضیه که در سند آپارتمان الزام خوانده به تنظیم اخذ صورت تفکیکی و پایان کار و اخذ مفاصا حساب مالیاتی را درخواست و مطالبه نماید.
۵- براساس ۱ رای از سوی حقوق‌دانان خواهان فقط در صورتی می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سندرسمی مطرح نماید که برای خواسته خود دلیل کتبی، ملموس و عینی داشته باشد و شخصی که مبایعه نامه‌کتبی ندارد در این دعوی موفق نیست؛ یعنی این که خیلی از محاکم دعوی الزام به تنظیم سند و اثبات به مالک را قابل جمع نمی دانند.
۶- مطابق ماده ۲۲ قانون جمهوری اسلامی جهت ثبت معاملات غیرمنقول حتما باید ثبت شده باشد و ارائه سند عادی و درخواست آثار مالکانه با سند عادی ممکن نمی باشد و به تعبیر قانون گذار اسناد عادی در مراجع دولتی پذیرفته نمی گردد.
۷- آن چه گفته شد در مورد بیع عین معین و اموال موجود می باشد و مالی که به وجود نیامده و در واقع موضوع قرارداد تعهد به واگذاری مالی است که در حال حاضر موجود نمی باشد. مانند قررداد پیش فروش آپارتمان مشمول مقررات مخصوصی می گردد که باید به آن ها مراجعه کرد، مثل قانون پیش فروش آپارتمان.
انتقال مالکیت یک ملک یا زمین می تواند از طریق ۲ نوع سند صورت پذیرد، سند عادی و سند رسمی؛ موجب ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی اسلامی ایران، اسنادی که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی اسناد رسمی یا پیش سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی می باشد. موجب ماده ۱۲۸۸ قانون مدنی اسلامی ایران اسنادی که رسمی نباشند، عادی محسوب می شوند. در قوانین موضوعه ایران، اسناد رسمی دارای اعتبار بالاتری نسبت به اسناد عادی هستند و نمی توان نسبت به آن ها ادعای انکار و تردید مطرح نمود و برای از اعتبار انداختن آن باید جعلی بودن آن اثبات شود یا آن که اثبات گردد سند واجد ویژگی‌های مذکور در ماده ۱۲۸۷ نیست.
از ویژگی های سند رسمی
یکی دیگر از ویژگی هایی که سند رسمی و قطعی را نسبت به سند عادی برتر می کند، در مالکیت املاک می باشد؛ به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد، وقتی برای یک ملک سند رسمی ثبت گردد، دولت فقط کسی را مالک خواهد شناخت که به عنوان مالک در سند رسمی نامش ذکر شده باشد یا به موجب سندی رسمی مالکیت ملک از مالک رسمی به او منتقل شده باشد. همچنین در مورد برخی از اموال منقول نیز وجود سند رسمی برای اثبات مالکیت ضروری می باشد؛ به طور مثال در خصوص خودرو، به دلیل رویه قضایی محاکم دادگستری اسناد عادی ماننده برگه سبز خودرو و کارت خودرو برای اثبات مالکیت نزد محاکم کافی نیست و صرفا نشانه مالکیت اند نه سند مالکیت او.
برتری سند رسمی مالکیت
با وجود برتری سند رسمی نسبت به سند عادی خصوصاً در زمینه انتقال مالکیت اموال، همواره انتقال مالکیت با سند رسمی انجام نمی گرد؛ بلکه در بسیاری از زمینه ها و بنا به شرایط، طی یک سند عادی مالکیت ملک را واگذار می‌گردد و در مقابلش بهای آن پرداخت می گردد. با این حال، هر مالکی نیازمند است تا با اخذ سند رسمی، مالکیت خویش بر مال خود را استوار کند و از مزایای آن بهره مند گردد. پس حتی اگر در یک سند عادی قید نشده باشد، که فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت می‌باشدیا خیر، این تکلیف بر عهده اوست. در واقع تنظیم سند رسمی انتقال تعهدی مازاد بر انتقال مالکیت نمی باشد و اگر به موجب عقدی ولو شفاهی فردی از مالی را از کسی خریداری کند، می تواند از او بخواهد که سند رسمی این انتقال را تنظیم کند. با این شرایط؛ فرض نوشته حاضر وقتی می باشد که انتقال به وسیله یک سند عادی مکتوب شده باشد و به امضای هر دو طرف رسیده باشد. در این مواقع، اگر فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع نماید، خریدار قبل از آن که ادعای مالکیت کند، می‌باید مطالبه تنظیم سند رسمی را مطرح و به این ترتیب پس از آن که تحقق انتقال مالکیت به وسیله سند عادی نزد دادگاه روشن گشت، از دادگاه بخواهد که فروشنده را ملزم به تهیه سند رسمی کند تا او بتواند رسماً مالک مالی شود که خریداری کرده است. پس خواسته الزام به تنظیم سند رسمی، در واقع خواسته‌ای می باشد که بر مبنای سندی عادی که مفاد آن قابل اثبات باشد، صورت می گیرد و در آن الزام فروشنده به انجام تعهد قانونی خود مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت از دادگاه خواسته می شود.
بهترین وکیل برای گرفتن سند چه ویژگی‌هایی دارد؟
اگر شما به دنبال بهترین وکیل هستید تا از طریق او بتوانید سند عادی خود را به یک سند رسمی تبدیل کنید، باید در ابتدا با مشاورین ما در مجموعه پایتخت تماس بگیرید. وکیلان حرفه ای و مجرب ما به شما کمک می کنند تا بتوانید از این طریق سندتان را رسمی کنید و به آن اعتبار ببخشید. پس برای ارتباط بیشتر همین حالا با مجموعه پایتخت از طریق شماره تماس های زیر ارتباط برقرار کنید.
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی شامل چه مراحلی است ؟
مرحله ۱: ۲ حالت در چنین دعوایی وجود دارد: ۱- خریدار و فروشنده در سند معمولی، تاریخی را برای حاضر شدن در دفترخانه مشخص، برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مشخص نموده باشند. ۲- خریدار و فروشنده در سند عادی تاریخ یا محلی را برای تنظیم سند رسمی مشخص ننموده باشند.
فرض یک، خواهان تنظیم سند رسمی، ابتدا باید در تاریخ مقرر در دفتر خانه معین شده حاضر گردد و در صورت عدم حضور مالک رسمی مال (فروشنده) در دفترخانه، گواهی عدم حضور را از دفترخانه تعیین شده دریافت کند تا به این وسیله روشن گردد که فروشنده از تعهدی که نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت داشته است امتناع نموده است.
در فرض دو، خریدار می‌باید در ابتدا طی یک اظهار نامه از فروشنده بخواهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در زمان مشخص و دفترخانه مشخص شده حاضر گردد. در این مورد نیز اگر بدون دلیل موجهی فروشنده در زمان مقرر و دفترخانه مشخص شده حاضر نشود، خریدار می‌تواند گواهی عدم حضور را از دفترخانه بگیرد. با این حال باید به این قضیه فکر کرد که در فرض فوق دادگاه در صورتی به دعوای تنظیم سند رسمی رسیدگی می نماید که عرفاً یا قانوناً خرید و فروش مال مندرج در سند عادی، از طریق سند رسمی همیشگی باشد.
در واقع تعهد قانونی فروشنده به تنظیم سند رسمی محدود به مواردی میباشد که انتقال مالکیت مال موضوع معامله به موجب سند رسمی به صورت عرف رواج داشته باشد یا قانون برای اثبات مالکیت بر آن مال به خصوص سند رسمی را اقتضا کند.
مرحله بعدی در فرضی که فروشنده مالک رسمی مالک باشد، خریدار بعد از گرفتن گواهی عدم حضور دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت مالک به دادگاه تقدیم میکندد و از اینجا خریدار متقاضی تنظیم سند رسمی و فروشنده خوانده این دعوا می شود.
دادگاه محل وقوع ملک یا زمین، دادگاه صالح به رسیدگی برای این دعوا خواهدبود، همچنین به لحاظ عملی توصیه می گردد که ضمن طرح دادخواست الزام به تنظیم سندرسمی، درخواست صدور دستور موقت مبتنی بر جلوگیری از فروش ملک نیز به دادگاه ارائه گردد، تا خوانده نتواند با فروش ملک به شخص ثالث دعوا را منتفی نماید.
دادگاه چه کارهایی را جهت الزام به تنظیم سند رسمی انجام می‌دهد؟
دادگاه جمهوری اسلامی ایران برای آن که بر مبنای سند عادی، خوانده را به تنظیم سند رسمی ترغیب کند، در قدم اول می‌بایست صحت تحقق انتقال مالکیت را احراز نماید. از همین رو دادگاه اولاً احراز می کند که طرف خوانده مالک رسمی مال باشد. دوما احراز کرده که خوانده اهل فروش مال باشد. سوماً احراز می کند که خواهان تعهدات مقرر در سند عادی را انجام داده و پرداخت‌ها یا شروط قراردادی که بر عهده خواهان برای دریافت مالکیت ملک بوده توسط او انجام شده است. چهارم احراز می دارد که هزینه تنظیم سند رسمی به چه مقدار است و بر عهده کدام یک از طرفین می باشد. در این میان دادگاه (دادگاه جمهوری اسلامی ایران) می تواند عندالاقتضا موضوعات دیگری را نیز درنظر بگیرد. به طور مثال سابقه تصرفات قانونی ملک را استخراج نماید یا برای روشن شدن متصرفات ملک قرار معاینه محل صادر کند. بدیهی می باشد در صورتی که نسبت به سند عادی تردید یا انکاری از سمت و سوی خوانده مطرح گردد، خواهان ابتدا و قبل از این مراحل باید صحت سندی عادی را به ادله یا شواهد دیگر اثبات کند. همچنین شاید دادگاه در صحت سند عادی تردید نماید و با ذکر موارد تردید رسیدگی را منوط به اثبات صحت سند عادی از جانب خواهان کند.
بعد صادر شدن حکم قطعی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی، خوانده ۱۰ روز مهلت دارد تا به دفترخانه مراجعه و انتقال مال طی سند رسمی را انجام بدهد. در صورت امتناع مالک از این روند، واحد اجرای احکام دادگاه به صورت مستقیم از دفترخانه اسناد رسمی می خواهد که سند رسمی انتقال ملک را تنظیم کرده و نماینده دادگاه به جای خوانده آن سند امضا میکند.
مزایای بهره مندی از وکیل در دادخواست الزام به تنظیم به سند رسمی
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ایران، دعویی می باشد که دارای پیچیدگی‌های مخصوص به خود است. خوانده شاید مال را به وثیقه نزد شخص ثالثی سپرده باشد ویا حتی آن را فروخته باشد که این کار در کیفیت طرح خواسته موثر می باشد. فروض متعددی بر این دعوا وارد می باشد که هر کدام نیاز به وکیل دادگستری مجرب و حرفه ای را تقویت میکند، اما بدون این فروض متعدد و در عادی ترین شرایط (هم فروشنده مالک رسمی باشد و هم مال به فرد دیگری فروخته یا رهن داده نشده است) طرح چنین دعویی لازمه استفاده از خدمات وکیل پایه یک دادگستری است؛زیرا که اولاً می‌باید یک سند عادی با تمام مفاد آن نزد دادگاه اثبات گردد و دوماً انجام تعهدات خواهان می باید احراز شود تا به این وسیله دادگاه حکمی قطعی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را صادر کند. برای اینکه بتوانید یک وکیل حرفه ای دادگستری داشته باشید، می توانید با یکی از وکیلان حرفه ای و پایه یک دادگسری از موسسه پایتخت را انتخاب کنید وپیش از جلسات حضوری از طریق شماره تماس های زیر به صورت تلفنی مشورت کنید.
