ساخت و ساز واژه ای آشناست که این روزها بیشتر به گوش می خورد، شاید تا کمتر از یک دهه پیش ساخت و ساز به معنای امروزی آن به کار برده نمی شد. تغییرات سبک زندگی، افزایش جمعیت، رشد شهرنشینی و…. باعث شد تا مقوله جدیدی در جامعه ما ظهور کند، هرچند وجود ساخت و ساز قبل از این هم تایید می شود، اما به شکل امروزی و با این تنوع و گستردگی نبوده است.
رشد جمعیت و در پی آن نیاز به مسکن موجب شده است تا اقداماتی در این زمینه صورت گیرد. ساخت و ساز مسکن به صورت انبوه و با تراکم زیاد، در بسیاری از محله های سطح شهر به چشم می خورد. توسعه شهرها باعث شده است که امکان دسترسی به بازار و مراکز ارائه خدمات، به سختی صورت گیرد. از این رو در بسیاری از خیابان ها و حتی محله ها، به دلیل وجود تقاضا برای خرید شاهد احداث مغازه های بسیار و بازارهای تجاری هستیم.
شاید مهم ترین دلیل اقدام به ساخت مکان تجاری از طرف مالکین املاک، وجود تقاضای بی شمار برای خرید اجناس بخاطر ازدحام جمعیت در آن محل است. تغییر کاربری املاک از مسکونی به تجاری دارای شرایط و مقررات خاص در این زمینه است.
مالک یا مالکین چنین املاکی که قصد تغییر کاربری یا ساخت ملک تجاری دارند، ابتدا باید اقدامات قانونی برای اخذ پروانه ساخت ملک خود را انجام دهند، و پس از اخذ پروانه ساخت اقدام به بازسازی و یا ساخت مکان تجاری بنمایند.
مرجع صدور پروانه ساختمانی شهرداری محلی است که ملک در آن واقع شده است، شهرداری با رعایت شیوه نامه ها و رعایت دستورالعمل های موجود، ضمن بازدید از محل ملک مورد تقاضا در صورت دارا بودن شرایط کامل، اقدام به صدور پروانه ساخت برای متقاضی می نماید.
پروانه ساخت هر ملک در برگیرنده تمام مشخصات و متراژ دقیق ملک است، کاربری مورد نظر بصورت کاملا” دقیق در پروانه ساخت قید می گردد، مسکونی و یا تجاری بودن املاک در پروانه ساخت با ذکر مشخصات کامل قید می گردد، در املاکی که بصورت مشترک دارای کاربری تجاری و مسکونی است، مشخصات و متراژ دقیق قسمت مسکونی و قسمت تجاری به تفکیک قید می گردد.
هرگاه مالک قصد داشته باشد ملک مسکونی خود را برای فعالیت تجاری تغییر دهد، می بایست اقدام به اخذ پروانه برای تغییر کاربری و همچنین ساخت و نوسازی ملک انجام دهد. اقدامات بدون پروانه ساخت غیر مجاز محسوب شده و قابل پیگیری است.
پروانه ساخت حاوی مشخصات کامل و دقیق ملک و نوع کاربری مورد تقاضا است، هرگونه تغییری در نوع کاربری و یا متراژ مشخص شده در پروانه ساخت، از موارد تخلف ساختمانی بوده و قابل پیگیری توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است.
قانونگذار برای مالکینی که قصد دارند املاک خود را به کاربری تجاری تغییر دهند، قوانین و مقرراتی را در نظر گرفته است که رعایت آنها امکان استفاده قانونی از کاربری تجاری را برای مالک آن فراهم می نماید. مالک در این مورد باید به شهرداری مراجعه نماید، و در دفاتر خدمات نوسازی شهرداری درخواست خود را برای تغییر کاربری ملک ثبت نماید.
فرم مخصوص نوسازی املاک در برگیرنده تمامی مشخصات ملک و صاحب آن است، متقاضی باید بطور دقیق فرم مذکور را تکمیل و ارائه نماید. ذکر دقیق کاربری فعلی و کاربری مورد تقاضا از مواردی است که باید در فرم تکمیلی رعایت شود.
ارسال فرم تقاضای نوسازی و تغییر کاربری، از طریق الکترونیکی و توسط سامانه مختص به این امر به دفاتر نوسازی صورت می گیرد. فرم تقاضای مذکور پس از ارسال توسط دفاتر نوسازی مورد بررسی قرار می گیرد، پاسخ بررسی بعمل آمده به متقاضی اعلام می شود.
در صورت پذیرش تقاضای مالک مبنی بر درخواست کاربری تجاری، اداره نوسازی اقدام به بازرسی از محل مورد تقاضا، توسط کارشناسان این اداره می نماید. جوانب امر به صورت دقیق مورد بازرسی قرار می گیرد، از جمله اینکه ملک مورد نظر شرایط ایجاد کاربری جدید را دارد، یا برای ملک مورد تقاضا در صورت تغییر کاربری مشکلاتی به وجود نیاید.
موافقت با کاربری تجاری در صورتی است که ملک مورد تقاضا، هیچ گونه تخلفی نداشته باشد، و در صورت مشاهده تخلف باید از طریق مراجع ذیصلاح در این خصوص پیگیری و رفع تخلف شود. چنانچه ملک مورد بازرسی قرار بگیرد و شرایط لازم برای استفاده در کاربری مورد تقاضا را داشته باشد، از طرف اداره نوسازی به مالک اعلام می شود که برای تهیه نقشه اقدام نماید.
تهیه نقشه توسط دفاتر مهندسی با ذکر دقیق مشخصات ملک و کاربری آن صورت گرفته و برای صدور پروانه ساخت به دفتر نوسازی تقدیم می شود، ضرورت تهیه نقشه به منظور این است که، در مواردی که برای استفاده از کاربری تجاری نیاز به نوسازی و تغییرات در ملک است، این موارد توسط نقشه مشخص و انجام شود.
ارائه نقشه به اداره نوسازی مستلزم بررسی آن توسط کارشناسان اداره مذکور، و بازدید از محل با استناد به نقشه تهیه شده است. و در صورتی که تمامی جوانب در ملک با نقشه ارسالی مطابقت داشته باشد، با ارائه گزارش کارشناس مربوطه به اداره نوسازی، و موافقت اداره نوسازی پروانه تجاری صادر می شود.
با توجه به رعایت تمامی دستورالعمل های مذکور از طرف مالک، اداره نوسازی شهرداری موظف به صدور پروانه ساخت می شود، عدم همکاری اداره نوسازی در صدور پروانه ساخت قابل پیگیری از طریق شهرداری و کمیسیون تغییر کاربری قانون شهرداری است.
پس از اتمام ساخت و یا نوسازی مکان تجاری با رعایت مقررات مربوطه، اداره نوسازی شهرداری می بایست برای صدور پایان کار تجاری برای متقاضی اقدام نماید، عدم همکاری اداره مذکور در صدور پایان کار قابل اعتراض و شکایت است. شکایت باید در دیوان عدالت اداری پیگیری شود.
برای پیگیری شکایت در دیوان عدالت اداری ثبت نام در سامانه خدمات الکترونیکی قضایی ( ثبت ثنا ) لازم است، ثبت ثنا توسط دفاتر خدمات قضایی انجام می شود. شکایت در دیوان عدالت اداری توسط فرم دادخواست مخصوص به دیوان تنظیم می شود و از طریق سامانه ساجد دیوان عدالت اداری ثبت می شود.
دفاتر اداری دیوان عدالت اداری، وظیفه ارسال دادخواست و مدارک و اسناد مرتبط با موضوع را به دیوان عدالت اداری دارند، کلیه شعب دیوان عدالت اداری در تهران مستقر هستند، دادخواست و مدارک و دفاعیه از طریق دفاتر مذکور به شعب دیوان عدالت اداری ارسال می شود.
دیوان عدالت اداری به منظور سهولت در رسیدگی به موضوعات مطرح شده، علاوه بر دفاتر اداری و دبیرخانه دیوان، در مراکز استان ها دفاتر اداری دیوان عدالت اداری تشکیل داده است. کلیه امورات اداری مرتبط با دیوان عدالت اداری از طریق دفاتر مذکور انجام می گیرد.
دادخواست حاوی شکایت در دیوان عدالت اداری، ابتدا توسط رئیس دیوان عدالت اداری به شعبات بدوی ارجاع می شود. شعب مذکورضمن بررسی دادخواست، در صورتی که مصوبات شهرداری مبنی بر عدم صدور پایان کار را مطابق با قانون بدانند، نظریه مذکور را تایید می نمایند، عدم تایید نظریه شهرداری در خصوص صدور پایان کار موجب می شود تا مصوبه مذکور نقض گردیده و شعبه بدوی دیوان رسیدگی نماید.
ممکن است رای بدوی دیوان عدالت اداری شامل الزام به صدور پایان کار برای متقاضی باشد، مهلت اعتراض به رای صادره ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ آن است، در غیر اینصورت رای قطعی می شود.
چنانچه نظریه شهرداری در مورد عدم صدور پایان کار، توسط رای قطعی شعب بدوی تایید شده باشد، برای اجرای نظریه شهرداری پرونده ارجاع می شود. نقض مصوبه شهرداری توسط رای قطعی بدوی دیوان عدالت اداری موجب می شود تا شهرداری مجدد به موضوع رسیدگی نماید و پایان کار صادر شود، درحقیقت شهرداری ملزم به صدور پایان کار شود.
امکان اعتراض به رای بدوی دیوان عدالت اداری در وقت مقرر وجود دارد، پرونده در اینصورت در شعب تجدید نظر دیوان عدالت اداری مورد رسیدگی قرار می گیرد. دادخواست مربوط به تجدید نظر دیوان عدالت اداری موجبات رسیدگی را در این شعبات فراهم می نماید.
شعبات تجدید نظر دیوان عدالت اداری ضمن بررسی دقیق موضوع، اقدام به صدور رای می نمایند. آرای صادر شده از شعبات تجدید نظر دیوان عدالت اداری قطعی است، و همانند آرای قطعی شعب بدوی دیوان مورد استناد قرار می گیرند.
وکیل مجرب دیوان عدالت اداری، ضمن اطلاع و آگاهی از قوانین و مقررات شهرداری، موضوع را مورد بررسی قرار می دهد و با انتخاب مدارک و مستندات موثر د ردیوان عدالت اداری اقدام به شکایت می نماید.
اقدامات حقوقی و قانونی وکیل دیوان عدالت اداری، موجب می شود تا روند رسیدگی در دیوان عدالت اداری تسریع یافته و نتیجه مطلوبی کسب شود. برای شکایت و اعتراض در دیوان عدالت اداری گروه وکلای پایتخت بهترین گزینه است.با انتخاب گروه وکلای پایتخت آسودگی و موفقیت در انتظارتان خواهد بود.
