ساخت و ساز پدیده ای نوظهور و بسیار مهم، که در این سالهای اخیر تقریبا” نقل اکثر مجالس و محافل شده است. رشد شهر نشینی و پذیرش بیش از حد جمعیت در شهرها، موجب شده است تا در اکثر مناطق مختلف شهر شاهد ساخت و ساز منازل و مجتمع های مسکونی و… باشیم.
وجود امکانات محدود از قبیل زمین برای ساخت و ساز در شهر ها، به دلیل وجود قوانین و مقررات باعث شده است، تا همواره شاهد قیمت سرسام آور زمین و به طبع آن رشد قیمت نا متعارف مسکن باشیم. عوامل مذکور و بسیاری دیگری از شرایط اقتصادی و اجتماعی موجب شده است، شهروندان برای برخورداری از مسکن مناسب راه های موجود در این حوزه را تک تک امتحان کنند.
مالکینی که دارای املاک کلنگی و یا زمین در شهر هستند، اغلب تمایل به ساخت و ساز املاک خود داشته و شاید به دنبال افزایش قیمت املاک خود نیز باشند. در بسیار ی از موارد خانواده ها برای برخورداری فرزندانشان از مسکن مناسب، چنانچه دارای املاک مسکونی و یا زمینی باشند اقدام به ساخت و ساز در محل همان ملک انجام خواهند داد.
در شرایط اقتصادی فعلی و وجود قیمت های نجومی در حوزه ساخت و ساز، بسیاری از متقاضیان مسکن مجبورند تا راه های خرید املاک از قبیل پیش فروش مسکن، مشارکت در ساخت، خرید اقساطی و یا با گرفتن اعتبار و وام از بانک ها اقدام به خرید مسکن نمایند. تمامی موارد مذکور برخی از راه های اقدام به خرید مسکن است که در جامعه ما وجود دارد. گرفتن اعتبار و اخذ وام برای خرید و یا ساخت و ساز دارای شرایط مخصوص به خود خواهد بود، در ادامه به تاثیر این مقوله در ساخت و ساز هم خواهیم پرداخت.
اقدام به ساخت و ساز در شهرها در گرو رعایت شرایط قانونی موجود در این راستا است. برای این که ساخت و ساز در مسیر قانونی و صحیحی خود حرکت کند، مالک و یا ذی نفع در موضوع ساخت و ساز از قبیل سازنده و یا فروشنده نوساز ( پیش فروشنده ) باید قوانین و دستورالعمل های شهرداری و سایر ارگان های ذیصلاح را رعایت نمایند.
اقدام به اخذ پروانه ساختمانی برای شروع به ساخت و ساز، کلید ورود به عملیات قانونی ساخت و ساز است، که مالکین در بدو شروع می بایست آنرا رعایت نمایند. اهمیت پروانه ساختمانی بیشتر از بحث قانون مندی کار ساخت و ساز، وجود تمامی مشخصات ملک و برنامه زمان بندی شده برای ساخت وساز و بیان دستورالعمل های فنی و… برای اجرای کار است.
اجرای تمامی مندرجات پروانه ساختمانی با رعایت دستورالعمل های مربوط به آنها، موجب می شود تا ساخت و ساز در مسیر قانونی و فنی خود حرکت کند، این قبیل اقدامات موجب می شود تا سایر امکانات قانونی از قبیل اخذ پایان کار، اخذ سند رسمی تفکیک شده و…. برای مالک و یا خریدار ملک فراهم شود.
مطابق با مطالب ارائه شده قبلی برخی از مالکین و یا خریداران، جهت برخورداری از امکانات ساخت و ساز و یا خرید مسکن، مجبور به گرفتن وام و اعتبار شده اند. بانک ها برای پرداخت اعتبار در این خصوص دستورالعمل هایی دارند که می بایست حتما” از طرف متقاضی وام رعایت شود. از مهم ترین این شرایط گرفتن گواهی عدم تخلف ساختمانی از طرف متقاضی است.
گواهی عدم تخلف ساختمانی برخلاف تصور عمومی نسبت به آن، اخذ پایان کار نیست بلکه این گواهی قبل از اخذ پایان کار قابل صدور از طرف شهرداری است. متقاضی صدور گواهی عدم خلاف ساختمانی می تواند، پس از اجرای مراحل مختلف و مندرج در پروانه ساخت و ساز، برای دریافت گواهی عدم تخلف ساختمانی به شهرداری مراجعه نماید.
گواهی عدم تخلف ساختمانی در برخی از موارد برای ارائه به بانک جهت دریافت وام لازم و ضروری است، از آنجایی که پرداخت وام به متقاضی خرید مسکن یا متقاضی ساخت و ساز، به صورت مرحله ای و پس از اتمام مراحل مختلف ساخت و ساز، با ارائه گواهی عدم تخلف ساختمانی که شهرداری آنرا صادر می نماید میسر می شود.
در مرحله اول رعایت شرایط استاندارد، ایمنی و فنی از طرف سازنده ملک، ملاک قانونی بودن و عدم تخلف در ساخت و ساز می باشد، در این صورت مطابق با درخواست متقاضی برای صدور گواهی عدم تخلف ساختمانی، شهرداری موظف است که گواهی عدم تخلف ساختمانی را صادر نماید. بدیهی است عدم همکاری شهرداری در این زمینه، نقض قوانین و مقررات مربوطه بوده و تخلف اداری محسوب می شود.
علاوه بر مواردی که ذکر گردید متقاضی می بایست عوارض مربوط به نوسازی را به شهرداری پرداخت کرده باشد، تا بتواند گواهی عدم تخلف ساختمانی دریافت نماید. به عبارت ساده تر عدم اقدام برای پرداخت عوارض نوسازی شهرداری، مانع برخورداری متقاضی از گواهی عدم تخلف ساختمانی و در مراحل بعد هم دریافت پایان کار از شهرداری می شود.
رعایت دقیق تشریفات قانونی و دستورالعمل های موجود در حوزه ساخت و ساز، امکان برخورداری از دریافت گواهی عدم تخلف ساختمانی را برای مالک ملک یا خریدار و ذینفع فراهم می آورد. چنانچه شهرداری بدون در نظر گرفتن این اقدامات اقدام به صدور گواهی ساختمانی برای متقاضی ننماید، متقاضی و یا هر کدام از ذینفع در موضوع می توانند، نسبت به این اقدام شهرداری اعتراض کرده و در دیوان عدالت اداری شکایت نمایند.
قانونگذار در این ارتباط امکان شکایت از مصوبات شهرداری و سایر ادارت و ارگان های دولتی را، برای تمام مردم در دیوان عدالت اداری فراهم نموده است. دیوان عدالت اداری وظیفه دارد به شکایات مردمی از تصمیمات و عملکرد سازمان های دولتی و…. رسیدگی نماید.
رسیدگی در دیوان عدالت اداری در برخی موارد به صورت دو مرحله ای انجام می گیرد، مرحله اول رسیدگی در شعبات بدوی دیوان عدالت اداری و مرحله بعدی رسیدگی در شعبات تجدید نظر دیوان عدالت اداری می باشد.
برای ارائه شکایت در دیوان عدالت اداری رعایت مقررات مربوطه در این زمینه لازم و ضروری می باشد. به دلیل وجود دیوان عدالت اداری د رتهران و به طبع این استقرار، وجود شعبات بدوی و تجدید نظر دیوان هم در تهران است. این عامل موجب شده است تا رسیدگی در دیوان عدالت اداری غیر حضوری باشد، مگر در مواردی که شعبات دیوان عدالت اداری برگزاری جلسات حضوری را تشخیص دهند.
برای سهولت کار مراجعین و کسانی که برای شکایت در دیوان عدالت اداری متقاضی هستند ودر شهرستان ها سکونت دارند، دفاتر اداری دیوان در مرکز استان ها و در محل ساختمان دادگستری راه اندازی شده است، همچنین سامانه ساجد که مخصوص امورات دیوان عدالت اداری است و به منظور ثبت دادخواست و ارسال مدارک و مستندات به دیوان اختصاص یافته است.
برای اعتراض به اقدام شهرداری مبنی بر عدم صدور گواهی تخلف ساختمانی، پس از ثبت نام ثنا توسط دفاتر خدمات قضایی، تکمیل دادخواست مربوط به دیوان عدالت اداری و ثبت دادخواست در سامانه ساجد دیوان عدالت اداری می بایست به صورت دقیق صورت گیرد. دادخواست مذکور همراه با اسناد و مدارک مربوطه باید از طریق دفاتر دیوان عدالت اداری ارسال شود.
وصول دادخواست و پذیرش آن توسط قسمت اداری دیوان عدالت اداری، موجب می شود تا دادخواست توسط رئیس دیوان یا معاونین ایشان به شعب بدوی دیوان عالت اداری ارجاع داده شود.
حسب دستور رئیس دیوان عدالت اداری شعب بدوی دیوان اقدام به بررسی دادخواست و اسناد و مدارک می نمایند. نظر شعب بدوی دیوان می تواند بر تایید اقدام شهرداری باشد، یا اینکه اقدام شهرداری را نقض نموده و رسیدگی نمایند. نظرات شعب بدوی دیوان عدالت اداری به صورت رای صادر شده و به ابلاغ می گردد. مهلت اعتراض به این آراء از زمان ابلاغ ۲۰ روز است.
چنانچه رای صادر شده از شعبات بدوی دیوان عدالت اداری به هر دلیلی قطعی شود، برای شهرداری لازم الاجرا است. اگر رای بدوی تایید نظریه شهرداری باشد مراتب برای اجرای نظریه شهرداری عودت داده می شود. چنانچه نظریه شهرداری نقض شده باشد رای بدوی در برگیرنده الزام به صدور گواهی عدم خلاف توسط شهرداری است، و شهرداری موظف است تا گواهی مذکور را صادر نماید.
درصورت اعتراض به موقع به رای بدوی دیوان عدالت اداری، امکان تجدید نظر خواهی از آن در شعبات تجدیدنظر دیوان فراهم خواهد شد. تکمیل دادخواست تجدید نظر خواهی و ارسال آن با رعایت تشریفاتی که قبل” ذکر گردید لازم است، شعبات تجدید نظر با دستور رئیس دیوان عدالت اداری به موضوع رسیدگی می نمایند. رای شعبات تجدید نظر قطعی هستند، در صورت تایید رای بدوی پرونده برای اجرای اقدام شهرداری مبنی بر عدم صدور گواهی تخلف ساختمانی به شهرداری ارجاع می شود.
نقض رای بدوی توسط شعبات تجدید نظر دیوان عدالت اداری، موجب می شود تا رسیدگی صورت گرفته ورای صادر شود. رای صادره از شعب مذکور چنانچه مبنی بر نقض رای بدوی و نقض اقدامات شهرداری باشد، رای برای الزام شهرداری به صدور گواهی تخلف ساختمانی به شهرداری ارجاع می گردد.
وکیل دیوان عدالت اداری به صورت کاملا” تخصصی به امورات مرتبط با دیوان عدالت اداری می پردازد، داشتن دانش حقوقی کافی و شناخت نسبت به قوانین و مقررات شهرداری و دیوان عدالت اداری به وکیل کمک خواهد تا نتیجه مناسبی را کسب نماید.
گروه وکلای پایتخت دعاوی مربوط به دیوان عدالت اداری را با استناد به قوانین و مقررات مربوطه و با استفاده از دانش حقوقی و تجربه وکلای خود دنبال می کند.در سایه اعتماد شما به کارگروه وکلای پایتخت، کسب نتیجه مورد نظرتان در انتظار شماخواهد بود.
گروه وکلای پایتخت با ارائه مشاوره حقوقی تخصصی در زمینه الزام به صدور گواهی عدم خلاف ساختمان به صورت تلفنی، آنلاین و حضوری همراه شما در تمامی مراحل رسیدگی و پیگیری پرونده تا رسیدن به موفقیت می باشد .این گروه با داشتن کادری مجرب آماده ارائه خدمات مشاوره ای می باشد .
