عصری که ما در آن زندگی می کنیم میدان تاخت و تاز پیشرفت در علم و صنعت است. با ورود روش زندگی جدید و استفاده از امکانات رفاهی متنوع، و شاید هم به دلیل عدم توازن در برخورداری یکسان از منابع ملی، باعث شده تاهمواره شاهد افزایش آمار مهاجرت به شهرها و افزایش جمعیت در شهرها باشیم.
به دنبال افزایش جمعیت شهری و گستردگی جامعه شهر نشینی، دولت ها به دنبال استقرار قوانین و مقرراتی هستند تا با استناد به آنها بتوانند، ضمن حفظ نظم شهری توسعه شهر را نیز در سایه اجرای قوانین و مقررات مدون داشته باشند.
طبق قوانین کشور ما دولت ها موظف به ارائه برنامه های جامع و اجرایی هستند که علی رغم حرکت در مسیر رفاه شهروندان و افراد جامعه بتواند برنامه های احتمالی مورد نیاز در آینده را نیز تامین نماید.
محدودیت در گسترش بیش از حد در برخی از شهرها باعث شده است، تا دستگاه های دولتی و ذیصلاح برای اجرای طرح های مورد نیاز جهت توسعه شهری و رفاه عمومی، با مشکلاتی روبرو باشند. از جمله این مشکلات موجود در سر راه اجرای طرح های عمومی و عمرانی در شهرها، کمبود اراضی و املاک مورد نیاز برای اجرای طرح های مذکور است.
مطابق با قانون شهرداری ها برای اجرای طرح های عمومی در شهرها، هرگونه تملک اراضی و املاک مربوط به اشخاص باید از راه قانونی و مطابق با مقررات باشد. سایر دستگاه های دولتی و وابسته به دولت نیز که مجری طرح های عمرانی و عمومی هستند، چنانچه برای اجرای طرح های مذکور نیاز به تملک اراضی و املاک باشند، می بایست از قوانین موجود پیروی نمایند.
برای تملک اراضی و املاکی که در مسیر اجرای طرح های عمومی و عمرانی قرار گرفته اند، قانونگذار ما ضمن تاکید بر ضرورت داشتن طرح های مذکور، تملک اراضی و املاک را منوط به اعلام رضایت مالک و پرداخت قیمت آنها از طرف دستگاه مجری نموده است.
تاکید قانونگذار بر ضرورت داشتن طرح های عمرانی و عمومی، به منظور جلوگیری از هرگونه سوء استفاده سازمان ها و ارگان های دولتی در تملک اراضی و املاک مختص به مردم است. تملک پیش از تصویب طرح های عمرانی و عمومی به بهانه اختصاص طرح در آینده، فاقد وجه قانونی بوده و تملک دولتی در این راستا فاقد اعتبار خواهد بود.
ضرورت اجرای طرح های عمومی و عمرانی باعث می شود تا اراضی و املاک متعلق به افراد، چنانچه در مسیر اجرای این طرح ها قرار گرفته اند، ضمن برخورداری مالکین آنها از قیمت واقعی املاک و اراضی تحت مالکیت، اجرای طرح های عمومی به سلامت و رفاه در شهرها برای برخورداری کلیه شهروندان کمک نماید.
هرچند قانونگذار ابتکار عمل تملک اراضی را در راستای اجرای طرح های عمومی و عمرانی، به دستگاه های اجرایی از جمله شهرداری ها سپرده است، برای اجرای این دستورالعمل و تملک اراضی و املاک مورد بحث جدای از پرداخت قیمت واقعی املاک به صاحبان آنها، در مواردی که مالکین اراضی و املاک جهت اجرای طرح های عمومی در دسترس نباشند، بطور مثال فوت شده و یا به دلیل مهاجرت دسترسی به آنها ممکن نیست دراین موارد هم دستگاه هایی ذیصلاح در امور اجرای طرح، می بایست قیمت واقعی اراضی فاقد مالک و… را به صندوق دولت واریز نمایند.
در مواردی که شهرداری برای ایجاد طرح های عمومی، ناچار به تعریض خیابان است چه بسا املاک و اراضی موجود در مسیر طرح، مورد عقب نشینی واقع می شوند. خسارت ناشی از عقب نشینی املاک می بایست از طرف شهرداری جبران شود، وجود برخی از تسهیلات و مزایا در این خصوص باعث شده تا مالکین املاک مذکور بتوانند علاوه بر دریافت قیمت مقدار عقب نشینی و تعریض در ملک از پرداخت مالیات و یا برخی عوارض معاف باشند.
شهرداری برای برخی از مالکین که به دلیل اجرای طرح های عمومی، املاک آنان مورد تعریض و عقب نشینی واقع شده است، در صورتی که قصد ساخت و ساز و نوسازی بنا را داشته باشند، علاوه بر پرداخت قیمت قسمت تعریض شده ملک، اجازه استفاده از تراکم بیشتر برای آنها در نظر می گیرد.
بطور مثال در بعضی از محله های شهرها، شهرداری مجبور به اجرای طرح های عمومی است و حاصل اجرای طرح مذکور، تعریض خیابان و به طبع تعریض صورت گرفته عقب نشینی املاک بر است. اقدامات شهرداری باعث تخریب املاک و ایجاد خسارت می شود، از این رو شهرداری برای جبران خسارت وارده به املاک مذکور ضمن پرداخت قیمت و جبران خسارت، اجازه ساخت با تراکم بیشتر به آنها می دهد، صاحبان املاک فوق الذکر می توانند با استناد به قسمت تخریب شده ملک خود، از مزایای ساخت یک تا دو طبقه اضافی در ملک برخوردار شوند.
چنانچه مالکین املاک واقع شده در مسیر طرح های عمومی، با شهرداری در خصوص قیمت اراضی و املاک خود توافق داشته باشند، این توافق موجب پرداخت قیمت به مالکین و در برخی از موارد استفاده از تسهیلاتی که قبلا” ذکر گردید می شود.
اما در صورت وجود اختلاف و عدم توافق مالک با شهرداری در این زمینه، شهرداری اقدام به تعیین قیمت اراضی و املاک مذکور با استفاده از نظریه کارشناسان رسمی می نماید. قیمت مشخص شده در صورت امتناع مالک در دریافت آن، به حساب دولتی اداره ثبت اسناد و املاک محل ملک مورد نظر واریز می گردد.
قانونگذار مدت زمان پرداخت قیمت اراضی و املاک تصرف شده را سه ماه از زمان تصرف املاک در نظر گرفته است. شهرداری باید پس از تصرف اراضی و املاک موجود در مسیر طرح های عمومی، تا مهلت قانونی سه ماهه نسبت به پرداخت قیمت این اراضی اقدام کند، در غیر این صورت مالکین املاک و اراضی مورد نظر می توانند الزام شهرداری به پرداخت و یا اعطای معوض بابت املاک تملیکی را از دادگاه های عمومی و حقوقی درخواست نمایند.
شکایت از عدم اقدام به موقع شهرداری، در پرداخت قیمت اراضی و املاک تملیک شده جهت اجرای طرح های عمومی، باید در قالب دادخواست تنظیم شده و پس از ثبت نام شاکی در سامانه ثنا، از طریق سامانه مذکور و توسط دفاتر خدمات قضایی دادخواست ثبت شود و به دادگاه عمومی حقوقی محل استقرار ملک ارسال شود.
هرگونه اقدام اداری در خصوص دادخواست ارائه شده توسط پیامک و از طریق سامانه ثنا به شاکی ابلاغ می شود. دادخواست ارسال شده جهت الزام شهرداری به پرداخت قیمت اراضی و یا اعطای معوض املاک تملیکی، با دستور رئیس دادگستری در اختیار شعبات بدوی دادگاه عمومی حقوقی قرار می گیرد.
رسیدگی در شعبات بدوی دادگاه های عمومی و حقوقی منجر به صدور دونوع رای خواهد شد:
- رای شعبات بدوی بر تایید اقدام و نظریه شهرداری باشد.
- رای شعبات بدوی دادگاه عمومی بر نقض اقدامات شهرداری و الزام به پرداخت بهای املاک و یا اعطای معوض بابت املاک تملیکی از طرف شهرداری باشد.
آرای صادره از شعبات بدوی دادگاه عمومی و حقوقی، پس از ابلاغ به طرفین تا مدت ۲۰ روز مهلت دارد تا نسبت به آن اعتراض شود. عدم اقدام به اعتراض نسبت به این آراء در مهلت معین شده موجب قطعی شدن آرای مذکور می شود.
اعتراض در وقت مقرر شده نسبت به رای شعب بدوی دادگاه های عمومی، باعث می شوند تا تجدید نظر خواهی از این آراء مورد قبول دادگاه تجدید نظر قرارگیرد.
درخواست تجدید نظر خواهی از رای بدوی دادگاه عمومی، باید در دادخواست تجدید نظر تنظیم شود و پس از طی تشریفات قانونی که قبلا” ذکر گردید به دادگاه تجدید نظر ارسال شود. شعبات تجدید نظر پس از بررسی موضوع و محتویات پرونده، در صورتی که رای بدوی را صحیح تشخیص دهند اقدام به تایید رای مذکور می نمایند.
در مواردی که رای بدوی دادگاه عمومی حقوقی از نظر شعبات تجدید نظردادگاه فاقد صحت لازم باشد، رای مذکور را نقض و اقدام به رسیدگی می نمایند. در این شرایط رای بر الزام شهرداری به پرداخت بهاء یا اعطای معوض بابت املاک تملیکی صادر می شود. آرای شعب تجدید نظر دادگاه های عمومی و حقوقی قطعی می باشند.
گروه وکلای پایتخت در موضوعات مرتبط با تملک املاک و اراضی توسط شهرداری جهت اجرای طرح های عمومی، ضمن انجام اقدامات قانونی در این زمینه و با استناد به قوانین و مقررات مربوطه، در صورت عدم همکاری به موقع شهرداری در پرداخت بها املاک، و یا اعطای معوض املاک تملیکی برای طرح های عمومی، در دادگاه عمومی و حقوقی اقدام به طرح دعوا علیه شهرداری می نمایند. کسب نتیجه مورد نظر توسط وکلای مجموعه در گرو دانش حقوقی و سابقه فعالیت آنها در زمینه امور ملکی می باشد.
