عوارض دریافتی از اراضی و املاک

عوارض-دریافتی-از-اراضی-و-املاک

عوارض دریافتی از اراضی و املاک اشخاص به صورت دریافت بخشی از اراضی به نحو رایگان با قیمت معادل آن

به اعتقاد برخی شوراها برابر بند ۱۶ ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور، شورای اسلامی شهر مرجع وضع عوارض می باشد و طبق تبصره ذیل ماده ۵ قانون تجمیع عوارض و در حال حاضر ماده ۵۰ قانون مالیات بر ارزش افزوده، شوراهای اسلامی شهر می توانند با رعایت آیین نامه نحوه وضع و وصول عوارض مصوب ۱۳۷۸ هیأت محترم وزیران نسبت به وضع عوارض اقدام نمایند.

مهمترین منابع درآمد شهرداری ها به عنوان نهادی خودکفا به تجویز قانون خصوصا ماده ۲۹ آیین نامهی مالی شهرداریها وصول عوارض و بهای خدمات می باشد و در صورت تأدیهی این عوارض از سوی شهروندان، صدور پروانه ساختمانی آنها مقدور خواهد بود.

بنابراین مصوبات شوراهای اسلامی، تعرفهی عوارض با ضریب مشخص می باشد که طبق مفاد آیین نامه ی اجرایی نحوه ی وضع و وصول عوارض مصوب ۱۳۷۸ هیأت وزیران و خصوصأ مفاد ماده ۱۴۰ این آیین نامه به تصویب رسیده است؛ اما باید توجه داشت که این مصوبات هیچ ملازمه ای با اعطای زمین رایگان به شهرداری و یا دریافت قیمت معادل آن را به هر عنوان از جمله عوارض ندارد.علاوه بر این برخی شوراهای شهرها مصوبات خود را در زمینهی تملک رایگان اراضی اشخاص مستند به بند ۱۶ ماده ۷۱ قانون تشکیلات و تبصرهی ماده ۵۰ قانون مالیات بر ارزش افزوده نموده و مبالغی را با عنوان عوارض ارزش افزوده، دریافت می نمایند. به عنوان نمونه موضوع مصوبه شماره ۷۵۸۵ مورخ ۱۳۸۷
/ ۱۰ / ۳۰ شورای اسلامی شهر شیراز وضع عوارض قانونی مستند به بند ۱۶ ماده ۷۵ اصلاحی قانون شوراها برای اراضی و املاک واقع در محدوده و حریم شهر شیراز است که پس از ابلاغ به مرجع ذیصلاح مندرج در ماده ی ۹۳ قانون اصلاحی یاد شده مورد تأیید قرار گرفته است و توسط شهرداری اجرا می شود و با توجه به این که در قانون مالیات بر ارزش افزوده هیچ گونه عوارضی برای چنین املاک و اراضی وضع نشده لذا به ادعای شورای مذکور بر اساس تبصره ذیل ماده ۵۰ قانون مذکور و به موجب بند ۱۶ ماده ۷۶ اصلاحی قانون شوراها این اختیار برای شوراها وجود دارد که برای مواردی که در قانون ارزش افزوده تعیین تکلیف نشده وضع عوارض کند و از طرفی نظر به این که طبق مقررات جاری، بودجهی شهرداری مستقل از درآمدها و هزینه های دولت است و می باید از طريق عوارض محلی تأمین شود به همین دلیل چنانچه شوراها مستند به قوانین یاد شده محدود یا محروم از وضع عوارض برای املاک مورد نظر باشند، عملا در آمد شهرداری ها به حداقل ممکن خواهد رسید و دیگر برای شهرداریها امکان احداث معابر جدید، پل های هوایی، پارکها و حتی جمع آوری زباله وجود نخواهد داشت.

تبصرهی ۴ ذیل ماده واحده ی قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی مصوب ۱۳۷۰ این اختیار را به شهرداری ها داده است که املاکی که خارج از محدوده ی قانونی است و مالکان آنها قصد تفکیک و وارد کردن املاک خود به محدوده ی قانونی را دارند، برای تأمین معوض املاک مورد مسیر می باید ۲۰ درصد خالص زمین خود را به شهرداری واگذار کنند و این امر صرفا اختصاص سهم خاصی از عرصه ملک به شهرداری از باب ورود به محدوده ی قانونی شهر است و این اختصاص زمین مغایرتی با وضع عوارض قانونی طبق اختیارات مندرج در بند ۱۶ ماده ۷۶ اصلاحی قانون شوراها و براساس تبصرهی ذیل ماده ۵۰ قانون ارزش افزوده توسط شوراها ندارد و در صورتی که شهرداری برای تأمین معوض املاک مورد مسیر نیاز به ۲۰ درصد خالص عرصه ی مورد تفکیک ورود به محدوده را داشته باشد عرصه مورد نظر در عوارض مورد مطالبه لحاظ و ارزش ۲۰ درصد عرصه از کل عوارض کسر می شود و عمدتأ اخذ عوارض از مالکان به منظور ارائه خدمات بهتر و شایسته تر به شهروندان توسط شهرداری است. مصوبه یکصد و هفتاد و هفتمین جلسه شورای اسلامی شهر قم مورخ ۱۳۸۷ / ۶ / ۲۵ نیز نمونه ای دیگر در این رابطه است که متضمن دریافت قسمتی از اراضی مورد درخواست تفکیک است و شورا مصوبهی مورد اعتراض را صرفا در مقام وضع عوارض و به تجویز از اختیارات حاصله قانونی ذکر شده دانسته است. همچنین مصوبه شورای اسلامی شهر بندر عباس در قسمت اخذ عوارض ۱۳۸۲ / ۱۱ / ۵ تغییر کاربری از انبارها به تجاری در صورتجلسه ی شماره ۷۱ مورخ را می توان نام برد که متضمن دریافت ۲۵ درصد از اراضی ای که در خواست تغییر کاربری را دارند می باشد و به عنوان اخذ عوارض و بهای خدمات تغییر کاربری در نظر گرفته شده است. در هر حال آن شورا معتقد است که مصوبه ای که بر تضییع حقوق شهروندان حمل شود تصویب نکرده است مقرر داشته بود که:

شورای اسلامی شهر اردبیل در ماده ۴۳ از تعرفه مصوب عوارض محلی سال ۱۳۸۹ چنین «۱- عوارض املاک دایر و بایر وارده به محدوده قانونی شهر برابر طرح تفصیلی در رابطه با اعیانی چنانچه یک ملک در زمان احداث اعیانی های آن خارج از محدوده قانونی شهر واقع بوده باشد بعد از رسیدگی به تخلفات ساختمانی آن از سوی کمیسیون های ذیصلاح در صورت ابقاء یا بلامانع شناخته شدن طبق ضوابط علاوه بر عوارضات قانونی متعلقه از بابت ورود به محدوده خدماتی شهر ٪۲۵ ارزش عرصه زمان ورود به محدوده که هر متر آن معادل ۲۵ برابر ارزش منطقه ای سال ورود می باشد محاسبه و اخذ خواهد شد.

در رابطه با اراضی بایر که به محدوده قانونی شهر برابر طرح تفصیلی الحاق گردیده اند موقع مراجعه به شهرداری پس از اعمال گذربندی در صورت بلامانع بودن ملک علاوه بر عوارضات متعلقه قانونی از بابت ورود به محدوده خدمات شهری ۲۵ ارزش عرصه زمان ورود به محدوده که هر متر آن معادل ۱۵ برابر ارزش منطقه ای سال ورود با رعایت بر جبهه و پشت جبهه محاسبه و وصول خواهد شد. تبصره ۱- املاک و اراضی که برخلاف طرح تفصیلی ۱۳۸۴ / ۴ / ۱۲ و برابر نظریه کمیسیون ماده ۵ به داخل محدوده الحاق می گردند ۳۰ برابر ارزش منطقه ای بند یک اخذ میشود.

تبصره ۲- ماده فوق الذکر شامل املاکی که دارای اعیانی به صورت مسکونی مورد بهره برداری قرار می گیرند نمیباشد (حداکثر برای عرصه های ۲۰۰ متر مربع و کمتر).

تبصره۳- اراضی بایر و مزروعی با هر مساحتی ٪۵۵ به عنوان سهم خدمات شهری و باغات معادل ۷۰ سهم خدمات شهری اقدام خواهد شد.»

ملاحظه – نظر به این که وصول هر گونه وجهی از اشخاص باید مستند به قانون باشد که در مانحن فيه قانونی برای اعمال ماده ۴۳ تعرفه عوارض محلی فوق و اخذ وجوه از شهروندان وجود ندارد. از سوی دیگر نظریه شماره  ۱۳۷۸ / ۸ / ۱۳۷۸ / ۲۱ / ۵۶۲۱ شورای نگهبان که مشعر داشته اخذ هرگونه وجهی چنانچه استناد قانونی نداشته باشد خلاف شرع تلقی شده و نیز نظریه ۸۰ / ۲۱ / ۱۷۵۶ – ۱۳۸۰ / ۴ / ۲۱ شورای نگهبان نیز مشعر داشته چنانچه صاحبان زمین رأسا متقاضی استفاده از مزایای ورود به محدوده توسعه و عمران شهر نباشد گرفتن هرگونه وجه را خلاف شرع دانسته است.

لذا با توجه به مراتب معنونه و نظر به این که محدوده مورد نظر بدون درخواست مالک در محدوده شهر قرار گرفته در این خصوص اخذ وجه مغایر با قانون است. به موجب تبصره ۴ ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداریها مصوب سال ۱۳۶۷ مقرر شده است «در مواردی که تهیه زمین عوض در داخل محدوده های مجاز برای قطعه بندی و تفکیک و ساختمان سازی میسر نباشد و احتیاج به توسعه محدوده مزبور طبق طرحهای مصوب توسعه شهری مورد تأیید مراجع قانونی قرار بگیرد، مراجع مزبور می توانند در مقابل موافقت با تقاضای صاحبان اراضی برای استفاده از مزایای ورود به محدوده توسعه و عمران شهر، علاوه بر انجام تعهدات مربوط به عمران و آماده سازی زمین و واگذاری سطوح لازم برای تأسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی، حداکثر تا ٪۲۰ از اراضی آنها را برای تأمین عوض اراضی واقع در طرح های موضوع این قانون و همچنین اراضی عوض طرح های نوسازی و بهسازی شهری، به طور رایگان دریافت نمایند. در هر حال از آنجا که که ضوابط مقرر در تبصره ۴ ماده واحده مذکور در تصویب ماده ۴۳ تعرفه عوارض محلی سال ۱۳۸۹ شهرداری اردبیل مصوب شورای اسلامی شهر اردبیل رعایت نشده است، لذا ماده ۴۳ تعرفه عوارض محلی سال ۱۳۸۹ مصوب شورای اسلامی شهر اردبیل به جهت مغایرت با قانون پیش گفته مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال گردید.

بنابراین چنان که ملاحظه می گردد عوارض دریافتی از اراضی و املاک اشخاص به صورت دریافت بخشی از اراضی به نحو رایگان با قیمت معادل آن با وجود عدم صلاحیت شوراها و شهرداری ها به طرق و عناوین مختلف صورت می گیرد – عوارض به جهت تغییر کاربری املاک واقع در طرح های دولتی – اختصاص قسمتی از املاک متقاضیان تفکیک و افراز به طور رایگان به عنوان بهای خدمات در بند ۲۶ ماده ۷۱ قانون تشکیل شوراها – دریافت اراضی تحت عنوان عام المنفعه بابت موافقت با تفکیک اراضی

– عوارض تفکیک مجدد؟

– در برقراری عوارض ارزش افزودهی ناشی از تفکیک و افراز اراضی یا ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری – عوارض تغییر کاربری از انبارها به تجاری – عوارض تغییر کاربری از باغ به مسکونی – عوارض ورود به داخل محدوده شهر

لبته تجری شوراها از اخذ عوارض به بهانه های مختلف به اراضی و املاک اشخاص محدود نمی گردد بلکه شوراها به این امر بسنده نکرده و به این عنوان که صلاحیت اخذ عوارض محلی را به موجب بندهای ۱۶ و ۲۶ قانون تشکیلات و ماده ۵ قانون تجمیع عوارض و ماده ۵۰ قانون مالیات بر ارزش افزوده دارند مبادرت به دریافت مبالغی غیرقانونی از اشخاص می نمایند. نمونه های ذیل از این قبیل هستند: ١. وضع عوارض و بهای خدمات کسب و پیشه و مشاغل برای بانک ها ٢. وضع عوارض استقرار، جابه جایی و سالیانه ی ساختمان بانکها ٣. وضع عوارض عابر بانکها ۴. عوارض تابلوها ۵. حق النظاره خدمات مهندسی ۶. جریمه های تخلفات ساختمانی موضوع ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها ۷. عوارض کسر پارکینگ (موضوع تبصره ۵ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری) ۰۸ اراضی و املاک بلا استفاده و خالی و متروک و محموله های عبوری از شهرا ۱۰. استخرهای روباز و سرپوشیده و سایر باشگاهها ۱۱. استخرهای خصوصی (خانگی) ۱۲. عوارض از نرخ بلیط های مورد استفاده از وسایل بازی و سرگرم کننده داخل
محوطه مرکزی اماکن تفریحی و اخذ عوارض از بهای بلیط ورودی استخرهای شنا،
سونا، جکوزی و مسابقات ورزشی ۱۳. کارخانجات تولید نوشابه (عوارض گازدار!)۲ ۱۴. توقفگاه های اختصاصی ۱۵. مراسم تالارهای پذیرایی ۱۶. فروش شیشلیگ (۲ مصوبه!) دریافت پول سیخی از مردم!} ۱۷. معامله املاک، مستغلات، مستحدثات غیر تجاری، تجاری و سرقفلی ۱۸. عوارض قراردادهای پیمانکاری ۱۹. عوارض بهای خدمات جایگاه های گاز مایع

۲۰. عوارض تبدیل یک واحد مسکونی به دو واحد ۲۱. عوارض عدم نصب پنجره دو جداره و عدم اجرای سقف شیروانی ۲۲. عوارض حق الارض از پروژه های عمرانی شرکت های خدماتی ۲۳. اخذ عوارض ۵ درصد بهای بلیط از نمایشگاهها ۲۴. عوارض از اراضی محصور بلا استفاده ۲۵. اخذ عوارض از دکل ها و آنتن های مخابراتی ۲۶. اخذ عوارض از بنگاه های باربری ۲۷. اخذ عوارض از پیش آمدگی بالکن ها ۲۸. عوارض ورود به داخل محدوده شهر ۲۹. عوارض و بهای خدمات اصلاح حد ملک ۳۰. عوارض ابقای تقسیم زمین های داخل محدوده و بدون تفکیک قانونی ۳۱. عوارض کارخانه های سازنده پروژه ها ۳۲. عوارض ارتفاع! (ارتفاع مازاد ساختمانی) ۳۳. عوارض کسب و پیشه هتلها ۳۴. عوارض تفکیک عرصه و اعیان ۳۵.عوارض تغییر کاربری ۳۶. عوارض پذیره، اضافه تراکم و فروش تراکم ۳۷. عوارض تمدید پروانه های قانونی مازاد بر میزان مقرر قانونی؛ عوارض اتمام ساختمان
تأخیر در ۳۸. بهای خدمات دفاتر بیمه – عوارض بیمه ای ۳۹. عوارض نقل و انتقال املاک ۴۰. عوارض کیوسک های تلفن ۴۱. عوارض حمل بار ۴۲. عوارض بر بارنامه های برون شهری ۴۳. بهای خدمات از آموزشگاه های فنی و حرفه ای ۴۴. عوارض بهره برداری از واحدهای مسکونی که به صورت اداری، خصوصی استفاده می کنند ۴۵. بهای خدمات احداث بنا بر خلاف نقشه و پروانه ساختمان و نیز عدم تأمین پارکینگ طبق پروانه تا زمان تعیین تکلیف از سوی مراجع ذی ربط قانونی

۴۶. بهای خدمات ایمنی از بانکها و موسسات و تعاونی های مالی ، اعتباری ۴۶. بهای خدمات از کارشناسان رسمی دادگستری ۴۸. عوارض شغلی ۴۹. عوارض ورود خودرو به شهر ۵۰. بهای خدمات حمل زباله
نقد و بررسی – تعمق و بررسی در کلیه ی موارد قانون مالیات بر ارزش افزوده به ویژه ماده ی ۳ قانون مالیات بر ارزش افزوده صرفأ مربوط به کالا و خدمات (نظیر خدمات حمل و نقل و امثالهم) است به علاوه موارد مصرحه در مواد ۳۹، ۳۸، ۱۶ قانون مالیات بر ارزش افزوده مبین آن است که قانون موصوف، صرف امور معاملاتی و مبادلاتی بر ارزش کالاها و خدمات مربوط به آن و مشخص شده در قانون را شامل می شود. همچنین عوارض منظور شده جهت شهرداری در قانون مالیات بر ارزش افزوده نیز صرفا ناظر بر موارد مبادرت به تولید و حمل و نقل، صادرات و واردات کالای خاص و مشخص در مواد ۴۳ و ۳۸ قانون مالیات بر ارزش افزوده می باشد که دقیقا مشخص شده و در هیچ جای قانون حتی یک کلمه در خصوص اموال غیرمنقول نام و ذکری به میان نیامده است. مضافا به این که شهرداری در خصوص تفکیک، صرفا دارای وظیفهی اظهارنظر از جهت پاسخ به ادارات ثبت یا دادگاه ها در مهلت دو ماهه است و از سویی شهرداری در قبال اظهارنظر موضوع تفکیک خدماتی ارائه نمی دهد که مطابق قانون مالیات بر ارزش افزوده امکان برقراری عوارض برای خدمت را داشته باشد یا مستحق دریافت حقوق خاصی باشد به جز همان حقوق متعلقه که در قانون خاص (ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ها) احصاء شده است. بر این اساس مصوباتی که مبتنی بر این بهانه باشد غیرقانونی می باشد. بنابر این ابطال مصوبه های یادشده به دلیل خروج شورا از حدود صلاحیت و اختیارات شورای شهر و همچنین عدم توجه و مغایرت با ماهیت قانون مبنا است، چرا که مصوباتی با این بهانه مطلقا در راستای قانون مبنا نبوده و دارای مغایرت اساسی است زیرا قانون مالیات بر ارزش افزوده از بدو تا ختم صرف مربوط به کالا، خدمات حمل و نقل و حقوق گمرکی است و اموال غیرمنقول از شمول آن خروج موضوعی دارد و صراحت مواد ۴۳، ۳۹، ۳۸ و ۱۶ قانون مالیات بر ارزش افزوده دلیل بر این مدعاست. ملاحظه ی مشروح مذاکرات جلسه ۲۶۵ مجلس شورای اسلامی مندرج در روزنامه رسمی شماره ۱۶۸۳۸ به هرگونه شائبه و تفسیر غلط در خصوص عوارض موضوعه (تبصره یک ذیل ماده ۵۰ قانون مالیات بر ارزش افزوده) پاسخ گوست و محرز کرده است که عوارض مورد نظر صرف راجع به حقوق گمرکی و سود بازرگانی و متوجه واردات است و اساسا ارتباطی به بحث زمین، تفکیک و صدور پروانه ی ساختمانی ندارد و پر واضح است که شوراهای شهر خارج از حدود اختیارات و بر خلاف قانون مبنا اقدام به تصویب مصوبات معترض عنه با بهانه های مختلف از جمله عوارض ارزش او می نمایند. مستندات شوراهای اسلامی شهر بیانگر تصور و تلقی غلط طرف شکایت از باب ” بی حد و حصر برای خود در وضع عوارض آن هم تحت هر عنوان و با استنادهای کاملا “در اختیارات و بر خلاف اصل
عوارض ارزش افزوده است.
به علت عدم رعایت مفاد لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی از سوی بسیاری . دستگاههای اجرایی و از آنجا که زمان اجرای دقیق طرح های مصوب به لحاظ عدم امکانات مال و توان اجرایی مشخص نبود و مالکان اراضی و املاکی که ملکشان در محدوده ی طرح های مصوب بود در بلاتکلیفی بسر می بردند و اختيار إعمال حقوق مالکانه خود را نداشتند مادر واحدهای قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداریها مصوب ۱۳۶۷ تصویب گردید و به موجب این ماده واحده کلیه وزارتخانه ها، مؤسسات، سازمان ها، نهادهای شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت و شهرداریها مکلف شدند در طرح های عمومی یا عمران که ضرورت اجراء آنها توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوطه تصویب و اعلان شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (حقیقی و حقوقی) قرار داشته و در داخل محدوده شهرها و شهرکها و حریم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله ی قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند.
همچنین قانونگذار به منظور رفع بلاتکلیفی مالکین اراضی و املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی و تأکید بر اعتبار مالکیت مشروع و قانونی اشخاص و اصل تسلیط به شرح شهرداری ها را مکلف به خرید و تملک قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها، واحدهای دولتی و
و اجرای طرح های عمومی یا عمرانی مصوب در مهلتهای مقرر در قانون نموده و به صراحت تبصرهی یک ماده واحده ی آن قانون در صورت عدم اجرای طرحهای عمومی و عمرانی ظرف پنج سال توسط واحدهای ذی ربط، مالکین است.

اراضی و املاک واقع در طرحهای مزبور را ذی حق به اعمال انحاء حقوق مالکانه اعلام داشته
نظر به این که حکم مقنن در واقع و نفس الأمر مفید بی اعتباری طرح مصوب و نتیجتا انتقاء کاربری آن، پس از دوره ی مقرر ۵ ساله در قانون، در مقام اعمال حقوقی مالکانه است و مالکین اراضی مذکور شخصأ الزامی به انجام تکالیف واحدهای دولتی و شهرداری ها در استفاده از اراضی و املاک خود به صورت طرح های عمومی یا عمرانی مصوب ندارند و مقتضای اعمال انحاء حقوق مالکانه با توجه به اصل تسليط مبین حق و اختیار و اراده ی مالک در نحوه ی استفاده از زمین و ملک خود همانند املاک مشابه و مجاور فاقد طرح با رعایت ضوابط قانونی مربوط است، بنابراین به عنوان مثال مطالبهی عوارض بابت تغییر کاربری ملک از آموزشی، بهداشتی، فضای سبز و نظایر آن به مسکونی با توجه به انتفاء طرح مصوب و کاربری آن، جهت صدور پروانه احداث بنای مسکونی در اراضی با عنوان «تعیین عوارض جهت تغییر کاربری املاک واقع در طرح های دولتی» مغایر هدف و حکم مقنن می باشد.

در پایان ذکر این نکته لازم است که در برخی مقررات اخذ اراضی اشخاص به عنوان عوارض با عناوین دیگر به صورت مجانی پیش بینی شده است از جمله:
– ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداریها در سال ۱۳۹۰ که تحت عنوان سرانه عمومی و خدماتی و تأمین شوارع {دریافت عوارض هنگام تفکیک }
– ماده ۲ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها در خارج از محدوده قانونی شهرها اصلاحی ۱۳۸۵ اشعار می دارد: در مواردی که به اراضی و باغها طبق مقررات مجوز تغییر کاربری داده می شود هشتاد درصد قیمت روز زمین بابت عوارض، از مالکین وصول و به خزانه داری کل کشور واریز میشود. ( دریافت عوارض هنگام تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها )

 

فهرست
کلیک جهت مشاوره رایگان