در کشور ما به دلیل رشد شهرنشینی و افزایش جمعیت، شاهد کمبود های در زمینه خدمات عمومی، طرح های رفاهی عمومی و… هستیم. هجوم سرم سام آور به شهرها برای کسب درآمد موجب شد تا پدیده شهرنشینی با کمبود مسکن و سایر خدمات شهری مواجه شود.
توسعه شهری با توجه به وجود طرح های جامع و تفصیلی دارای زمان بندی خاصی هستند، امکان اجرای بعضی از طرح های مصوب در محدوده شهری نیاز به منابع و امکانات اولیه اساسی دارد. تامین این امکانات گذشته از مشکلات عدیده مالی، باید از راهکارقانونی پیگیری شود.
از مواردی که دولت برای اجرای طرح های عمرانی و عمومی به آن نیاز دارد، تامین زمین مورد نیاز جهت طرح های مذکور می باشد. زمین های بایر و دایر(آباد) که مالکیت آنها در اختیار افراد ( حقیقی یا حقوقی ) است در صورتی که مشمول طرح های مذکور قرار گیرند، مطابق با شرایط و مقررات قانونی مالکیت آنها به سازمانها و یا ادارت دولتی ذیصلاح انتقال می یابد.
قانونگذار برای جلوگیری از تضییع حقوق افراد، در مواردی که زمین های تحت مالکیت آنان جهت اجرای طرح های ضروری به دولت واگذار می شود، تمهیداتی در نظر گرفته است. ازجمله راهکارهای قانونی برای جلوگیری از نادیده گرفتن حق و حقوق افراد جامعه می توان به قوانین و مقررات مصوب زمین شهری استناد نمود.
مطابق قانون، زمین هایی که مورد استفاده قرار نگرفته اند (بایر) و زمین های آباد (دایر) که مالکیت آنها متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی است، در صورتی که برای طرح های ضروری عمرانی و عمومی نیاز باشند، می بایست که مالکیت آنها دراختیار دولت قرار گیرد. مالکین این اراضی علاوه بر دریافت قیمت زمین، می توانند مقدار ۱۰۰۰ متر از زمین خود یا زمین های دیگر متعلق به دولت را به عنوان نصاب و یا سهم مالکانه خود دریافت دارند.(تبصره ۲ ماده۹ قانون زمین شهری )
تعیین نرخ زمین های مشمول ماده ۹ قانون زمین شهری که برای اجرای طرح های عمرانی و عمومی، در اختیار دولت قرار می گیرند به وسیله کارشناسان رسمی دادگستری مشخص می شود. هرچند که قیمت زمین های مذکور متناسب با قیمت منطقه ای آنها است، چنانچه مالک به قیمت مشخص شده منطقه ای اعتراض داشته باشد، قیمت زمین های مذکور همان طوریکه ذکر گردید توسط کارشناس رسمی دادگستری مشخص می شود، هزینه های مربوط به امور کارشناسی توسط مالک پرداخت می گردد.
حق مالکانه یا نصاب مالکانه به افرادی تعلق می گیرد که از مزایای طرح های عمومی استفاده نکرده و فاقد مسکن باشند. افراد مذکور چنانچه شرایط قانونی دریافت نصاب ماکانه داشته باشند، می توانند زمین ۱۰۰۰ متر سهم مالکانه خود را تفکیک کنند و یا اقدامات ساخت و … انجام دهند. انتخاب محل ۱۰۰۰ متر زمین سهم مالکانه توسط مالک زمین انجام خواهد گرفت.(ماده ۶ و ماده ۸ قانون زمین شهری – تبصره ۲ ماده ۹ قانون زمین شهری )
اعمال حد نصاب مالکانه برای مالک در زمین خود، بستگی دارد که زمین مذکور مازاد بر میزان مورد نیاز طرح عمرانی باشد. چنانچه مقدار زمین برای اجرای طرح کفایت نکند، امکان تعیین سهم مالکانه در زمین مذکور فراهم نیست، و برای سهم مالکانه (نصاب مالکانه ) قانونگذار اقداماتی را در نظر گرفته است، اینکه به میزان ۱۰۰۰ متر نصاب مالکانه از زمین های دیگر دولت که در داخل شهرک ها و یا در خارج از شهر هستند به مالک در مقابل نصاب مالکانه تحویل داده شود.
قانونگذاربرای جلوگیری ازهرگونه تضرر مالک زمین های مشمول قانون زمین شهری، حق نصاب مالکانه و دریافت قیمت زمین به نرخ روز و احتساب قیمت منطقه ای ملک را برای مالک و یا مالکین آنها در نظر گرفته است. همچنین قانونگذار انتقال مالکیت زمین به دولت را ضرورت ایجاد طرح های عمرانی بیان کرده است. عدم ضرورت طرح های عمرانی و عمومی برای تصاحب مالکیت زمین های مشمول قوانین زمین شهری، موجب ابطال مصوبات و انتقال مالکیت برای دولت می شود.
طرح های عمرانی و یا عمومی دولت ممکن است شامل طرح های ساخت اماکن و منازل مسکونی باشد، نوع طرح عمرانی مشخص کننده مالکیت سازمان دولتی ذیربط خواهد بود، چنانکه طرحهای عمرانی شهرداری موجب می شود زمین های مذکور در اختیار شهرداری قرارگیرند.
اجرای طرح های عمرانی از جانب دستگاه های دولتی، موجب می شود که مالکیت زمین به همان سازمان و یا ارگان دولتی منتقل شود، لذا اقدام به اجرای طرح مستلزم رعایت نصاب مالکانه زمین از جانب اداره مذکور می باشد.
بطور مثال اگر شهرداری برای اجرای طرح عمرانی اقدام به انتقال مالکیت زمینی به نام شهرداری نموده است، نصاب مالکانه آنرا می بایست مطابق با قوانین و مقررات زمین شهری مشخص و تحویل مالک نماید، در صورتی که زمین انتخابی برای اجرای طرح عمرانی شهرداری مازاد بر نیاز برای اجرای طرح نبود، میزان سهم مالکانه (نصاب مالکانه) باید از زمین هایی که مالکیت آنها در اختیار شهرداری است، و به انتخاب مالک جایگزین ۱۰۰۰متر سهم مالکانه شود، زمین های جایگزین باید از نظر قیمت و موقعیت برابر با زمین واگذاری به شهرداری باشد.
توضیحات ارائه شده بیانگر اینست که: سازمان و یا ارگان دولتی و وابسته به دولت که متولی اجرای طرح های معین عمرانی قرار می گیرد، در صورت انتقال زمین مالکیت اشخاص حقیقی یا حقوقی به آن سازمان و یا ارگان دولتی ابتدا باید مطابق قانون به پرداخت قیمت کارشناسی شده زمین به مالک و یا مالکین آنها اقدام نماید، و سهم مالکانه (نصاب مالکانه) زمین های مذکور از طرف سازمان و یا ارگان ذیر ربط باید مشخص وتحویل مالک شود.
در صورت عدم شناسایی مالک و یا مالکین زمین های مشمول ۹ قانون زمین، باید قیمت روز زمین های مذکور توسط ادارت ذیربط به خزانه ملی کشور واریز شود. کلیه اقدامات فوق الذکر توسط سازمان و ارگان دولتی مربوطه که زمین دراختیار آنها قرار گرفته است باید انجام شود.
هریک از ادارات و سازمان های دولتی و یا وابسته به دولت، که جهت اجرای طرح های عمرانی و … که ضرورت داشته است، مالکیت زمینی را دراختیار گرفته است موظف به پرداخت قیمت به مالک و یا مالکین زمین مذکور است، سهم مالکنه زمین باید مشخص شود و مطابق قانون در اختیار مالک زمین قرار گیرد، هرگونه قصور و عدم همکاری در موارد مذکور موجب تخلف اداری از طرف سازمان مربوطه شده، و قابل اعتراض و شکایت از جانب مالک در دیوان عدالت اداری است.
دیوان عدالت اداری، به عنوان متولی در امر رسیدگی به شکایات و تظلم خواهی مردم نسبت به مصوبات ادارات و سازمانهای دولتی و … قرار دارد. شکایت از مصوبات سازمان های دولتی که جنبه عمومی داشته باشند، در هیات های عمومی دیوان عدالت اداری مورد رسیدگی قرار می گیرند. آرای صادره از هیات های عمومی دیوان عدالت اداری برای تمامی دستگاه های دولتی لازم الاجرا هستند.
هر شکایتی از مصوبات سازمان های دولتی، که از طرف اشخاص حقیقی و یا حقوقی باشد درشعبات دیوان عدالت اداری مورد رسیدگی قرار می گیرد، رای صادره از شعب دیوان عدالت اداری جنبه شخصی داشته و عمومیت ندارد. از این رو شکایت مالک از سازمان دولتی مبنی بر عدم اختصاص سهم مالکانه در شعب دیوان عدالت اداری مورد رسیدگی و صدور رای قرار می گیرد.
شکایت در دیوان عدالت اداری، باید از طریق تنظیم دادخواست مخصوص به دیوان عدالت اداری انجام شود، دادخواست مذکور پس از ثبت در سامانه ساجد دیوان عدالت اداری از طریق دفاتر اداری دیوان در مراکز استان ها و یا از طریق دفاتر دبیرخانه در تهران به دیوان عدالت اداری ارسال می شود. پس از بررسی دادخواست و مدارک و مستندات ضمیمه آن، در صورت رعایت دستورالعمل دیوان عدالت اداری، دادخواست از طریق رئیس دیوان به شعب بدوی جهت رسیدگی و صدور رای ارجاع می شود.
شعب بدوی دیوان در صورتی که مصوبه مورد اعتراض را صحیح تشخیص دهد اقدام به تائید آن می نماید،عدم صحت مصوبه موجب نقض آن می شود و در این صورت شعب بدوی وارد رسیدگی به صورت غیر حضوری و شکلی می شود، رای صادره از شعب بدوی در مدت ۲۰ روز پس از ابلاغ رای قابل اعتراض در مرحله تجدید نظر دیوان عدالت اداری هستند.
اعتراض به رای بدوی دیوان عدالت اداری، باید در قالب دادخواست مخصوص تجدید نظر دیوان عدالت اداری تنظیم و ارائه شود. رسیدگی در شعبات تجدید نظر دیوان هم به صورت غیر حضوری و شکلی است، رای صادره از شعب تجدید نظر دیوان عدالت اداری قطعی و لازم الاجرا هستند.
وکیل دیوان عدالت اداری تسلط کامل به قانون آیین دادرسی و تشکیلات دیوان عدالت اداری دارد، دعاوی مرتبط با قوانین زمین شهری را به خوبی می شناسد، ضمن شناخت کافی نسبت به تمامی موارد مذکور اقدام به طرح شکایت در دیوان عدالت اداری می نماید. اقدامات قانونی و حقوقی وکیل دیوان عدالت اداری موجب تسریع در روند رسیدگی و کسب نتیجه مطلوب خواهد شد.
گروه وکلای پایتخت به عنوان وکلای مجرب و با سابقه دیوان عدالت اداری شناخته می شوند. اعتماد به کار گروه وکلای پایتخت موفقیت را برایتان به همراه دارد.
