زندگی شهرنشینی امروزه به سبب وجود برخی از مشکلات از جمله جمعیت پذیری، دستخوش تغییرات فراوانی شده است. رشد جمعیت در شهرها موجب افزایش تقاضا برای سکونت، و در نتیجه افزایش ساخت و ساز و بروزمشکلات عدیده در این راستا است.
نیاز ضروری به مسکن و افزایش سرسام آور قیمت زمین و املاک، باعث شده است که ابتدا میزان ساخت و ساز نسبت به گذشته افزایش چشمگیری داشته باشد، و در مرحله بعد بازاری مبنی بر ساخت و ساز ایجاد شود، و نهایتا” فعالان در این بازار در بسیاری از موارد به خاطر کسب در آمد بیشتر، اقدام به برخی تخلفات در حین ساخت و ساز بنمایند.
برای ساخت و ساز در شهرها از سری اقدامات قانونی و اولیه، پس از تهیه زمین اخذ پروانه ساخت است. شهرداری مسئول صدور پروانه ساختمانی می باشد، بررسی اداری و کارشناسی عوامل شهرداری موجب می شود، برای متقاضی پروانه ساختمانی با شرایط و مشخصات مقرر و قانونی صادر شود.
پروانه ساختمانی در برگیرنده کلیه مشخصات و احداثات، نوع کاربری و متراژ دقیق آنها، میزان تراکم، وضعیت پارکینگ و… می شود. مندرجات در پروانه ساختمانی به عنوان یک سند لازم الاجرا برای متقاضی می باشد، هرگونه تغییر در اجرای مندرجات پروانه ساختمانی تخلف ساختمانی محسوب می شود، تخلفات ساختمانی از طریق گزارش شهرداری و در کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد رسیدگی قرار می گیرند.
مناطق مختلف شهری هرکدام دارای یک ویژگی و شرایط خاص برای ساخت و ساز هستند، میزان تراکم و بسیاری دیگر از دستوالعمل های موجود در حوزه ساخت و ساز، با استناد به استقرار محل مورد تقاضا برای ساخت مشخص می شوند. ساخت و ساز در برخی از محله های شهر به دلیل وجود اماکن فرهنگی و تاریخی و یا بافت سنتی و… دارای شرایط متفاوتی با سایر محله های شهر است.
شهرداری با استناد به قوانین و مقررات و با توجه به طرح تفصیلی، نوع کاربری، میزان تراکم و … را برای املاک در تمامی محله های شهر مشخص می کند. وجود برخی از املاک در بر خیابان و یا مشرف به بازار های تجاری موجب می شود تا مالکین املاک مذکور علاوه بر تقاضا برای ساخت مسکونی متقاضی احداثات تجاری نیز باشند.
شهرداری ضمن بررسی تقاضای مالکین در خصوص ساخت و ساز املاک تحت مالکیت آنها، با رعایت تمامی جوانب و شرایط موجود اقدام به صدور پروانه ساختمانی برای متقاضی می نماید. دقت در صدور پروانه ساختمانی موجب جلوگیری از بروز برخی مشکلات مانند تغییر کاربری و یا استفاده در غیر کاربری املاک می نماید. از این رو شهرداری درمرحله تقاضا برای صدور پروانه ساخت بازدید های کارشناسی و موثری را انجام می دهد.
اقدام به ساخت و ساز با استفاده از پروانه ساختمانی، برای مالک دریافت پایان کار و نهایتا” دریافت سند رسمی ملک را در پی خواهد داشت. رعایت مندرجات پروانه ساختمانی در حین ساخت و ساز، توسط بازرسین و مامورین شهرداری پیگیری می شود، هرگونه ساخت و سازی برخلاف مندرجات در پروانه ساختمانی از طریق مامورین شهرداری گزارش می شود.
گزارشات شهرداری در خصوص تخلفات ساخت و ساز در کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد رسیدگی قرار می گیرد، علاوه بر تعطیلی کار تا روشن شدن وضعیت تخلف، احتمال جریمه و یا حتی تخریب در بعضی از موارد محصول رسیدگی های کمیسیون ماده ۱۰۰ خواهد بود.
مالکین برخی از املاک اقدام به ساخت و ساز در غیر کاربری معین شده می نمایند، با استفاده از ترفند هایی ممکن است بتوانند برای ملک ساخته شده پایان کار هم دریافت دارند، این اقدامات به دلیل وجود ملک در شرایط خاص است مثلا”: وجود ملک در نزدیکی بازار و یا در بر اصلی خیابان موجب می شود، تا مالکین اقدام به تجاری نمودن قسمتی از املاک خود بنمایند.
از آنجایی که شهرداری در صدور پروانه ساختمانی و ایضا” در صدور پایان کار، مراتب را با رعایت شرایط قانونی می سنجد، و میزان تجاری بودن را برای املاک با توجه به رعایت برخی از ضروریات ساختمان صادر می کند، در اینجا مالکین اقدام به حذف برخی از این ضروریات از جمله پارکینگ نموده و به جای آن اماکن و مغازه های تجاری احداث می نمایند، شاید عدم دقت و اهمال مامورین و کارکنان شهرداری در این راستا باعث می شود تا پایان کار دریافت نمایند.
هرگونه اعتراض نسبت به تخلفات ساختمانی، از جمله صدور پایان کار برای تخلفات صورت گرفته در ساختمان، از جانب اهالی ساختمان و یا ذی نفع، موجب می شود تا به این امر در مراجع صالح رسیدگی شود. عدم برقراری حقوق تضییع شده فرد یا افراد توسط مراجع رسیدگی کننده، موجب می شود تا اشخاصی که به این دلیل حقوقی از آنها ضایع شده است، بتوانند اعتراض و شکایت خود را در دیوان عدالت اداری مطرح نمایند.
دیوان عدالت اداری به عنوان یک مرجع عالی اداری، زیر نظر قوه قضائیه فعالیت می نماید. هرگونه اعتراض و شکایتی از مصوبات و تصمیم گیری های ارگان های دولتی و وابسته به دولت، در دیوان عدالت اداری رسیدگی می شود. دیوان عدالت اداری محل تظلم خواهی مردم از عملکرد سازمان های دولتی و یا کارکنان آن ها است. ( اصل ۱۷۶ قانون اساسی )
در مواردی که پایان کار برای املاک صادر شده باشد، و وضع موجود در ساختمان با پروانه ساختمانی و پایان کار صادر شده برای ملک هم خوانی نداشته باشد، این موارد به خاطر عدم دقت و اهمال مامورین شهرداری باشد. افرادی که در این راستا حقوقی از آنها نادیده گرفته شده است می توانند اعتراض و شکایت نماید. دیوان عدالت اداری مرجع صالح شکایت برای این افراد است.
اقدام به شکایت دردیوان عدالت اداری، مستلزم رعایت دستورالعمل های موجود در این زمینه است. ثبت نام در سامانه ثنا، تکمیل فرم دادخواست مخصوص به دیوان عدالت اداری، ثبت دادخواست در سامانه ساجد، ضمیمه نمودن اسناد و مدارک مربوط و موثر در رسیدگی، ارسال دادخواست از طریق دفاتر اداری دیوان عدالت اداری در مرکز استان ها و یا از طریق دفاتر و دبیرخانه دیوان عدالت اداری در تهران، مواردی هستند که باید به دقت و منظم رعایت شوند.
داشتن ثبت ثنا برای پیگیری از روند رسیدگی در دیوان عدالت اداری ضرورت دارد. دادخواست شکایت ازشهرداری و درخواست الزام به ابطال پایان کار، پس از بررسی های اداری و پذیرش توسط رئیس دیوان عدالت اداری به شعبات بدوی دیوان فرستاده می شود.
چنانچه در مرحله بدوی دیوان عدالت اداری، نظر بر صحت صدور پایان کار توسط شهرداری باشد، مصوبه مذکور تایید می شود و عدم صحیح بودن صدور پایان کار توسط شهرداری، منجر به نقض مصوبه شهرداری توسط شعب بدوی دیوان عدالت اداری خواهد شد. در این صورت شعبات وارد رسیدگی شده و رای صادر می نمایند.
رای بدوی دیوان عدالت اداری قابل اعتراض است، و می شود از ابلاغ آن تا مدت ۲۰روز اقدام به اعتراض نمود. گذشت مهلت ۲۰ روز ه برای اعتراض موجب قطعی شدن رای بدوی دیوان عدالت اداری می شود. در صورتی که رای قطعی مشتمل بر تایید مصوبه شهرداری در خصوص صدور پایان کار باشد، مراتب جهت اجرای مصوبه مورد اعتراض به شهرداری ارجاع داده خواهد شد.
نکته حائز اهمیت در این خصوص این است: چنانچه رای قطعی شعب بدوی دیوان عدالت اداری مشتمل بر نقض موصوبه شهرداری باشد، پرونده جهت الزام به ابطال پایان کار توسط شهرداری ارجاع می گردد.
اعتراض در مهلت ۲۰ روز به رای صادر شده بدوی دیوان عدالت اداری، موجب تجدید نظر خواهی در شعبات تجدید نظر دیوان عدالت اداری است. معترض باید درخواست تجدید نظر خواهی را در فرم دادخواست تجدید نظر دیوان عدالت اداری تکمیل نماید، رعایت مراحل ثبت و ارسال دادخواست مطابق با ارسال دادخواست اولیه خواهد بود که قبلا” ذکر گردید.
تایید رای صادره از شعبات بدوی در مرحله تجدید نظر دیوان عدالت اداری، سبب عودت پرونده برای اجرای مصوبه شهرداری در راستای صدور پایان کار است. اما چنانچه نظر شعبات بدوی بر نقض رای بدوی باشد، بصورت ماهیتی وارد رسیدگی شده و رای صادر می نمایند. رای تجدید نظر دیوان عدالت اداری قطعی و لازم الاجرا است، رای صادره برای الزام شهرداری به ابطال پایان کار به شهرداری ارجاع داده می شود.
وکیل دیوان عدالت اداری ضمن شناخت کافی به قوانین و مقررات شهرداری، تسلط مناسبی به آیین دادرسی دیوان عدالت اداری دارد. با طرح اعتراض و شکایت در دیوان عدالت اداری نتیجه مورد نظر را کسب می نماید.
گروه وکلای پایتخت گزینه مناسب برای طرح دعوا در دیوان عدالت اداری است. وجود وکلای کارکشته در زمینه دعاوی مرتبط با دیوان عدالت اداری موجب شده تا همواره شاهد کسب موفقیت در این زمینه باشیم.اعتماد به کارگروه وکلای پایتخت آسودگی و کسب نتیجه مطلوب را برای شما به همراه خواهد داشت.
