افزایش تقاضا برای سکونت در شهر و از طرفی جمعیت پذیری در شهرها، به دلیل وجود کار و در پارهای از موارد به دلیل تحصیل فرزندان و … موجب شده است، تا بسیاری از شهرهای کشور ما دچار مشکلاتی در زمینه تهیه مسکن مناسب و ساخت و سازهای غیر مجاز شوند.
شاید وجود جمعیت فراتر از ظرفیت هر شهر و یا محله های موجود در شهر، باعث شده است که افراد برای دسترسی به مسکن از هر راهی اقدام نمایند. وجود قیمت های سرسام آور و نجومی در حوزه املاک، باعث شده است تا اقدام به ساخت و سازهای غیر مجاز در شهرها و یا حاشیه شهرها، بیشتر از گذشته مشاهده شود.
تخلفاتی ساختمانی فقط ساخت و ساز غیر مجاز نمی باشد، در بسیاری از موارد مالکین برای ساخت و ساز اقدامات قانونی انجام داده و پروانه ساختمانی جهت ساخت و ساز دریافت می نمایند، اما در عین حال به دلیل رعایت نکردن مشخصات و مندرجات پروانه ساختمانی اقدامات آنها تخلف ساختمانی محسوب شده و باعث بروز مشکلاتی می شود.
قانونگذار جهت اجرای برنامه های مدون شهری و تصویب طرح های مناسب برای شهرها، به دنبال برقراری نظم خاصی برای بافت شهری، و امکان برخورداری از این امکانات در راستای قانون برای شهروندان است. سخت گیری های قانونی در حوزه ساخت و ساز بیشتر به منظور زیبا سازی شهری و جلوگیری از تخلفات ساختمانی است که ایمنی و بهداشت را در ساختمان ها به مخاطره می اندازد.
وجود قوانین و مقررات در حوزه ساخت و ساز، باعث شده است تا مالکین برای ساخت و ساز املاک خود از طریق قانونی، بتوانند پروانه ساخت و ساز دریافت نمایند. اخذ پروانه ساختمانی شروع ساخت و ساز به صورت قانونی و مجاز محسوب می شود.
رعایت قوانین و مقررات مربوطه جهت اخذ پروانه ساختمانی، موجب می شود تا شهرداری از طریق اسناد و مدارک ملک و بازدید از محل ملک مورد تقاضا، در صورت دارا بودن شرایط ساخت و ساز اقدام به صدور پروانه ساختمانی بنماید. گرفتن پروانه ساختمانی به منزله اتمام کار نیست، مهم تر از پروانه ساختمانی رعایت مندرجات و مفاد آن است، که به پروانه ساختمانی وجه قانونی می بخشد.
مندرجات پروانه ساختمانی حاوی مشخصات دقیق صاحب ملک، مشخصات ملک، متراژ دقیق ملک، نوع کاربری مشخص شده برای ملک و… می شود. از دیگر مواردی که در پروانه ساختمانی قید می شود و اهمیت دارد مهلت اعتبار پروانه ساختمانی است. مهلت پروانه های ساختمانی از تاریخ صدور به مدت دو سال در نظر گرفته می شود.
منظور از رعایت مندرجات پروانه ساختمانی، مشخصات و دستور العمل هایی است که برای ساخت وساز باید رعایت شود. رعایت متراژ دقیق زیر بنا، رعایت متراژ پارکینگ، تعداد طبقات و … از مواردی است که مالکین می بایست در ساخت و ساز املاک خود آنها را رعایت نمایند.
عدم رعایت مندرجات پروانه ساختمانی توسط مالک و یا سازنده، از طریق بازدید مامورین و عوامل شهرداری کنترل می شود، گزارش تخلف در این زمینه به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ارسال می شود. کمیسیون مذکور مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی است، برخلاف تصورات عمومی شهرداری مسئول رسیدگی به تخلفات ساختمانی نیست، بلکه گزارشات تخلف به کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها داده می شود. کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مسئول رسیدگی به تخلفات ساختمانی است که شخصیت جدایی از شهرداری دارد.
چنانچه رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها، منجر به اثبات تخلف ساختمانی و ابطال پروانه ساختمانی شود، این مصوبه قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی است. برخلاف سایر کمیسیون های قانون شهرداری ها، کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری دارای کمیسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰ است، و اعتراضات در کمیسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰ مورد بررسی و رسیدگی قرار می گیرد.
چنانچه نظر کمیسیون اولیه (بدوی ) ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها ابطال پروانه ساختمانی باشد، و این نظریه توسط کمیسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰ تایید شود، به دلیل قطعی بودن رای کمیسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰ رای مذکور لازم الاجرا می باشد.
قانونگذار امکان اعتراض و شکایت را برای عموم افراد، نسبت به آرای قطعی و عملکرد سازمان های دولتی در دیوان عدالت اداری فراهم نموده است. دیوان عدالت اداری محلی برای اعتراض و تظلم خواهی، ازعملکرد ارگان های دولتی است که مصوبات آنها حقوق افراد را نادیده گرفته باشد.
نکته => درخواست ابطال پروانه ساختمانی می تواند از طرف مالکین و یا ذی نفع در موضوع باشد، ذینفع شامل مستاجر، خریدار، همسایه و… می شود. چنانچه افراد مذکور به دلیل ساخت و ساز متحمل ضرر و خسارتی شوند، می توانند درخواست ابطال پروانه ساختمانی را در دیوان عدالت اداری مطرح نمایند. شرکای مالک و همسایگان ممکن است به دلیل ساخت و ساز ملک مجاور، املاک آنان دچار تعرض شود. به عنوان مثال: ایجاد طبقات باعث قطع کامل نور و روشنایی طبیعی ملک همسایه شود، یا اقدام به ساخت بیش از حد مجاز مندرج در پروانه ساختمانی باعث تعرض و جلوگیری از نمای املاک مجاور باشد.
از مواردی که در پروانه ساختمانی قید می شود و عدم رعایت آن باعث می شود که ملک همجوار از این اقدام متضرر گردد ساخت بیش از ۶۰ درصد میزان زیر بنای تعیین شده است. شهرداری در صدور پروانه ساختمانی حد مجاز برای ساخت را ۶۰ درصد کل متراژ ملک مصوب می نماید، در حالی که عدم رعایت این درصد و ساخت بیش از مقدار مقرر باعث می شود تا نمای املاک مجاور دیده نشود واصطلاحا” نمای همسایه کور باشد.
تمامی مواردی که ذکر گردید باعث می شود تا هر ذینفعی بتواند علیه این اقدامات اعتراض نماید، برای بیان اعتراض در دیوان عدالت اداری رعایت کامل تشریفات قانونی لازم است تا رسیدگی انجام شود، و در صورت صحت موضوع مورد اعتراض شهرداری الزام به ابطال پروانه ساختمانی می شود.
تشریفات قانونی برای اعتراض و شکایت در دیوان عدالت اداری شامل:
الف) مراجعه شخص معترض به دفاتر خدمات قضایی برای ثبت نام در سامانه ثنا (ثبت ثنا) که امکان پیگیری شکایت و دریافت ابلاغیه و اوراق قضایی از طرف دیوان عدالت اداری را فراهم می نماید.
ب) تکمیل فرم دادخواست مربوط به مرحله بدوی دیوان عدالت اداری بانضمام مدارک و مستندات مربوط به موضوع مورد اعتراض.
ج) ثبت دادخواست در سامانه الکترونیکی ساجد که مربوط به دیوان عدالت اداری است.
د) ارسال دادخواست به دیوان عدالت اداری، در شهرستان ها از طریق دفاتر اداری دیوان مستقر در مراجع قضایی دادگستری واقع در مراکز استان ها، ودر تهران از طریق دفاتر اداری و دبیرخانه دیوان عدالت اداری.
در صورت رعایت موارد مذکور و پذیرش دادخواست، رئیس دیوان عدالت اداری اقدام به ارجاع دادخواست به شعبات بدوی می نماید، رسیدگی در دیوان عدالت اداری غیر حضوری است، و در مواردی که نیاز به توضیحات طرفین باشد جلسات حضوری با دعوت از آنان برگزار می گردد.
در مرحله بدوی دیوان عدالت اداری چنانچه صحت مصوبات کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تایید شود، و اعتراضی در مهلت مقرر قانونی صورت نگیرد، رای بدوی قطعی می شود و پرونده مطرح شده در دیوان عدالت اداری، برای اجرای مصوبات کمیسیون ماده ۱۰۰ مبنی بر ابطال پروانه ساختمانی به کمیسیون مذکور ارجاع می گردد.
نتیجه رسیدگی در مرحله بدوی، اگر بر عدم صحت مصوبه مورد اعتراض و صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری باشد، مصوبه مذکور نقض می شود و رسیدگی شکلی و غیر حضوری انجام می گیرد، رای صادره در صورتی که در مهلت قانونی مورد اعتراض قرار نگیرد، قطعی شده و پرونده جهت رسیدگی مجدد و رعایت دستورات شعب بدوی دیوان عدالت اداری و صدور رای جدید به کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها ارجاع می شود.
اعتراض به رای بدوی دیوان عدالت اداری در مهلت بیست روز پس از ابلاغ رای، موجب می شود تا امکان اعتراض و تجدید نظر خواهی، در دیوان عدالت اداری فراهم شود.
تکمیل و ارسال دادخواست مخصوص به مرحله تجدید نظر دیوان عدالت اداری، با رعایت تشریفات قانونی که قبلا” ذکر گردید، موجبات رسیدگی در شعبات تجدید نظر دیوان عدالت اداری را فراهم می نماید.
تبعیت از دستورالعمل کلی دیوان عدالت اداری مبنی بر رسیدگی غیر حضوری به موضوعات مطرح شده در دیوان، شامل شعبات تجدید نظر هم می شود و شعبات مذکور در صورتی که رای بدوی دیوان عدالت اداری را تایید نمایند، مراتب برای اجرای رای کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها، به کمیسیون مذکور ارجاع می شود.
نقض رای بدوی توسط شعبات تجدید نظر دیوان عدالت اداری، موجب می شود تا شعبات مذکور به صورت ماهیتی به موضوع رسیدگی نمایند. رای صادر شده از این شعبات به دلیل قطعی بودن لازم الاجرا است و شهرداری الزام به ابطال پروانه ساختمانی می شود.
وظیفه وکیل دیوان عدالت اداری اعتراض به مصوبات شهرداری و کمیسیون مربوطه است، انتخاب صحیح مدارک و مستندات و ارائه به موقع در دیوان عدالت اداری سبب می شود تا نتیجه مورد نظر در کمترین زمان ممکن کسب شود.گروه وکلای پایتخت تخصصی ترین موسسه حقوقی برای طرح شکایت در دیوان عدالت اداری است. با اعتماد به گروه وکلای پایتخت کسب موفقیت دور از انتظار نیست.
گروه وکلای پایتخت با ارائه مشاوره حقوقی تخصصی در زمینه الزام به ابطال پروانه ساختمانی به صورت تلفنی، آنلاین و حضوری همراه شما در تمامی مراحل رسیدگی و پیگیری پرونده تا رسیدن به موفقیت می باشد .این گروه با داشتن کادری مجرب آماده ارائه خدمات مشاوره ای می باشد .
از آنجایی که روز به روز با رشد جمعیت و در نتیجه افزایش قیمت ملک و زمین روبه‌رو هستیم، شهرداری و وزارت مسکن و شهرسازی قوانین سختی را برای سامان‌بخشی به امور ساخت و ساز و رعایت اصول ساختمان‌سازی تدوین کرده‌اند. برای دفاع از حقوق شهروندی خود در این راستا، می‌توانید به وکیل ملکی رجوع کرده و از مشاوره وی که سبب راهنمایی و پیگیری پرونده‌تان می‌شود، بهره‌مند گردید. یک نمونه از مسائل شایع، الزام به ابطال پروانه ساختمانی می‌باشد که در ادامه به آن می‌پردازیم.
اولین قدم برای احداث بنا یا تغییرات در آن پروانه ساختمان است. یعنی برای مطمئن شدن از قوانین و رعایت اصول باید اقدام به اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری کنیم. این پروانه شامل مواردی از قبیل مشخصات متقاضی پروانه، مساحت زیر بنا، تعداد طبقات و … می‌شود. موارد بیان شده سبب خواهد شد تا پیمانکار با در نظر گرفتن اصول و رعایت کردن آن از الزام به ابطال پروانه ساختمانی جلوگیری کند.
علاوه بر آن توجه به نکته دیگری که حائز اهمیت بوده مدت زمان اعتبار پروانه ساختمان می‌باشد. زمان اعتبار این پروانه دو سال از تاریخ صدور آن است و قابلیت تمدید دارد.
مرجع رسیدگی به دعوای ابطال پروانه ساختمانی، دیوان عدالت اداری است. از دغدغه‌های رایج برای اصحاب دعوا، صلاحیت رسیدگی به دعاوی بوده و خواهان برای جلوگیری از رد دادخواست خود به وکیل مربوطه مراجعه می‌کنند.
همینطور بر اساس قانون بررسی درخواست صدور پروانه ساختمانی، بررسی گزارش مامور فنی، احراز شرایط صدور پروانه ساختمان، دستور نقشه، طراحی نقشه و … زیر نظارت شهرداری خواهد بود. بنابراین مرجع بررسی و رسیدگی به درخواست ابطال پروانه ساختمانی، کمیسیون ماده صد شهرداری است. لازم به ذکر است که فقط رسیدگی به شرایط ابطال بر عهده شهرداری بوده و ابطال پروانه ساختمان توسط شهرداری انجام نمی‌پذیرد.
فرد صاحب ملک که به عنوان مالک شناخته می‌شود و ذینفع هم به مستاجر یا همسایه مجاوری که نفع می‌برد گفته شده و تمامی این افراد حق شکایت از آرا کمیسیون ماده صد را دارند.
ابطال پروانه ساختمانی
همانطور که گفته شد رسیدگی به دادخواست ابطال پروانه ساختمانی از وظایف دیوان عدالت اداری بوده و مرجع صالحی برای رسیدگی به این احکام می‌باشد. بنابراین اگر موارد مندرج در پروانه ساختمانی رعایت نشود و موارد خلاف شهرداری مبنی بر صدور جواز ساخت تشخیص داده شود، تنها صلاحیت دیوان عدالت اداری مد نظر بوده و رسیدگی در این مرجع می‌تواند به ابطال پروانه ساختمانی بوسیله دیوان عدالت اداری بیانجامد.
شورای اداری کشور بیش از پانزده سال است که طی مصوبه‌ای، پروانه ساختمانی را در گروه اسناد رسمی برشمرده است. اگرچه در این مصوبه نحوه الزام به ابطال پروانه ساختمانی ذکر نگردیده، اعطای این اعتبار از جهتی ضرورت دارد و از جهت دیگر مشکل ساز بوده است. در مورد ضروری بودن این اعتبار می‌توانیم به فراغ بال پیمانکار یا مالک از ابتدا راه ساخت بنا اشاره کنیم.
سند رسمی پروانه ساختمان، تکیه‌گاه محکمی برای انبوه‌سازان خواهد بود تا بوسیله آن بتوانند از گزند تغییرات مختلف و متعدد قوانین ساختمانی که ممکن است در آینده بوجود بیاید، در امان بمانند. از طرف دیگر اعطای چنین اعتباری به این مجوز سبب افزایش پرونده‌های قضایی شده و این به سبب این است که ابطال پروانه ساختمانی از نگاه قانون در صلاحیت دیوان عدالت اداری می‌باشد.
شکایت از صدور پروانه و الزام به ابطال پروانه ساختمانی
رعایت موارد مطرح شده در پروانه ساختمانی از نگاه قانونی الزامی بوده و در صورت عدم رعایت این موارد با الزام به ابطال پروانه ساختمانی مواجه خواهیم شد. همانطور که تا به اینجا گفته شد صدور پروانه ساختمانی بنا به درخواست مالک یا قائم‌مقام او شروع شده و با صدور سند پایان می‌یابد. البته در جاهایی هم ممکن است ثالثی متضرر واقع شود. اشخاص ثالث با احراز کردن ذینفع بودن خود در موضوع مورد نظر می‌توانند دعوای ابطال پروانه ساختمانی را به جریان بیندازند.
علاوه بر آن ذینفع بودن هیچ محدودیتی نداشته و می‌تواند توسط یک همسایه یا اجتماعی از صاحبان املاک در محدوده ملک مورد دعوا انجام گیرد.
تا به اینجا از اهمیت صدور پروانه ساخت و لزوم رعایت همه قوانین درج شده در آن صحبت کردیم. برای نمونه به اهمیت چند مورد از این قوانین که سبب ابطال پروانه ساختمانی می‌گردد، اشاره خواهیم کرد.
اگر گزارشی خلاف واقع آزمایشگاه خاک احراز گردد قطعا موجب ابطال پروانه ساختمان خواهد شد. از موارد دیگر می‌توان به تجاوز از حدود نقشه معماری که معمولا به جهت افزایش فضای واحدها و حذف پارکینگ انجام می‌شود، اشاره کنیم. علاوه بر آن عدم توجه به نقشه‌های سازه، مکانیک و برق به جهت در خطر افتادن امنیت ساختمان از موارد مهمی هستند که مرجع رسیدگی به ابطال پروانه ساختمانی قاطعانه با آن برخورد خواهد کرد.
نمونه‌ای از پیش‌بینی‌های قانونگذار برای حفظ حقوق اصحاب دعوا، اقدام تامینی است. اگر از جانب یکی از اصحاب دعوا درخواست اقدام تامینی صورت پذیرد، اجرای حکم به تاخیر افتاده و همچنین ممکن است برای این درخواست، مرجع رسیدگی از فرد تودیع وثیقه بخواهد. در نتیجه با توضیحات بیان شده متوجه شدیم که اقدام تامینی در دعوای ابطال پروانه ساختمانی امکان‌پذیر است.
نکته مهم دیگر که باید بدانیم این است که آیا ماموران شهرداری قادر به تخریب ساختمان خواهند بود؟ در این مورد باید بگوییم که بدون حکم کمیسیون ماده صد، شهرداری یا مامور آن قادر به تخریب ساختمان نبوده و حتما باید بوسیله این کمیسیون رای صادر گردد.
یکی از وظایف مهم شهرداری‌ها، صدور پروانه ساختمان بوده ولی این تکلیف به معنی صدور پروانه ساختمانی در همه حال نیست. در نتیجه در مواردی که در زیر بیان می‌کنیم شهرداری موظف یه صدور پروانه ساختمانی نمی‌باشد.
اگر متقاضی صدور پروانه فاقد مالکیت رسمی ثبتی باشد و تنها قولنامه عادی را سبب مالکیت معرفی کند یا مالک از پرداخت عوارض صدور پروانه خودداری نماید، در این صورت شهرداری می‌تواند از صدور پروانه امتناع نماید.
لازم به ذکر است که در مواردی هم پروانه صادر شده توسط شهرداری مورد شکایت و اعتراض افرادی مانند مالکان مشاعی و همسایگان قرار می‌گیرد. بنابراین برای جلوگیری یا رفع این قبیل مسائل بهتر است از یک وکیل با تجربه در این زمینه کمک بگیریم.
