کاربری املاک از طریق شهرداری و درقالب طرحهای تفصیلی و طرح جامع شهر مشخص می شود. این قبیل اقدامات شهرداری موجب می شود که با استناد به طرح های مذکور کاربری دقیق املاک مشخص شود.
جهت تغییر کاربری املاک انجام مراحل قانونی لازم می باشد. درخواست تغییر کاربری به سهولت مورد پذیرش قرار نخواهد گرفت، عدم موافقت سریع با درخواست تغیر کاربری، به منظور جلوگیری از هرگونه ناهماهنگی در کاربری مشخص شده برای بافت شهری است.
برای تغییر کاربری مالک باید قبل از هرگونه اقدامی، درخواست تغییر کاربری ملک را به کمیسیون ماده۵۵ ارائه نماید. تشخیص شرایط لازم برای تغییر کاربری املاک شهری در صلاحیت کمیسیون ماده ۵۵ قانون شهرداری است.
شهرداری موظف است نوع کاربری کلیه املاک شهری را با استناد به طرح های قانونی مانند طرح تفصیلی مشخص نماید. با مشخص شدن نوع کاربری املاک، ساخت و سازهای غیر مجاز ومغایر با نوع کاربری تعریف شده برای املاک، تخلف محسوب می شود و قابل پیگیری از طرف کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری می باشد.
نکته قابل ذکر در این مورد اینست که: هرگونه تغییر کاربری بدون مجوز از مراجع ذیصلاح ( شهرداری )ممنوع است. اما در برخی از موارد با توجه به مصوبات قانونی در این زمینه، استفاده از املاک و ساختمانها درغیر کاربری تعیین شده برای آنها تخلف محسوب نمیشود. بطور مثال : استفاده از واحد ها ی مسکونی برای امور درمانی و پزشکی، دفاتر خدمات مهندسی، دفاتر وکالت و … که کاربری تعیین شده برای آنها مسکونی می باشد تجاری محسوب نمی شود و بنابراین تخلفی در این زمینه با توجه به این اقدامات صورت نمی گیرد .
از متداول ترین راه های تغییر کاربری در املاک شهری، اقدام به تخریب و نوسازی این املاک می باشد. در اینصورت می شود با توجه به رعایت برخی از شرایط و مراحل قانونی اقدام به تغییر کاربری املاک کرد.
ازموارد دیگری که می شود برای تغییر کاربری از آن استفاده کرد، تقاضای اخذ مجوز تغییر کاربری از مراجع ذیصلاح است. درخواست اخذ مجوز تغییر کاربری، باید در کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شهرسازی و معماری ایران مطرح شود. این کمیسیون در صورت صلاحدید واحراز شرایط لازم جهت تغییر کاربری اقدام به صدور مجوز برای متقاضی می نماید.
درمواردی که مالک قصد داشته باشد ازطریق تخریب ملک، کاربری آنرا تغییر دهد می تواند برای گرفتن مجوز کاربری جدید اقدام نماید. صدور مجوز کاربری جدید با بررسی شرایط و رعایت دستور العمل های موجود در این راستا امکان پذیر است.
اگرمالک بخواهد بدون تخریب ملک اقدام به تغییر کاربری آن بنماید، باید از طریق کمیسیون ماده ۵ قانون شهرسازی، درخواست مجوز تغییر کاربری نماید. بطورمثال: املاکی که دارای کاربری مسکونی هستند، مالک آنها بخواهد فعالیت تجاری در ملک مذکور بنماید، کسب مجوز تغییر کاربری از مسکونی به تجاری برای آن ملک ضروری است.
نکته ۱: هرگونه تصمیم گیری در خصوص تغییر کاربری املاک شهری، مربوط به کمیسیون ماده ۵۵ قانون شهر سازی است. شهرداری درخصوص تصمیم گیری در مورد تغییر کاربری املاک هیچ صلاحیتی ندارد.
نکته ۲: استفاده از املاک مسکونی برای فعالیت های تجاری باید با مجوز قانونی باشد. درغیراینصورت تخلف محسوب می شود و قابل پیگیری است، اما استفاده از املاک تجاری برای مقاصد مسکونی و سکونت، با توجه به اینکه در قانون تصریحی بر تخلف در این زمینه وجود ندارد تخلف نیست.
مطابق قانون ساخت و ساز غیر مجاز، یعنی هرگونه ساخت و سازی که در املاک و ساختمانها بدون گرفتن مجوز قانونی صورت بگیرد، اقدام به ساخت و ساز باید با اخذ مجوزساخت و ساز یا همان پروانه ساخت از شهرداری باشد.
مجوز ساخت و ساز صادر شده از شهرداری، شامل توضیحات کامل درخصوص ملک با ابعاد و متراژ دقیق، و میزان تراکم و نوع کاربری برای آنها است. هرگونه تغییراتی برخلاف مندرجات و مفاد پروانه ساختمانی، تخلف ساخت محسوب می شود.
اقدام به ساخت و ساز غیر مجاز املاک و ساختمانها توسط عوامل شهرداری رصد می شود و این اقدامات از طریق شهرداری باید ظرف مدت یک هفته به کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری گزارش داده شود تا کمیسیون مذکور ضمن بررسی دقیق و قانونی موضوع اقدام به تصمیم گیری در این خصوص بنماید ، چنانچه به هر دلیلی این گزارش در مهلت تعیین شده و مقرر به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ارسال نشود ، مالک می تواند برای رفع خسارت احتمالی و بیشتر از کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تقاضای رسیدگی فوری در این زمینه بنماید و کمیسیون مذکور اقدام به رسیدگی و صدور رای و تصمیم می نماید . تقاضای رسیدگی در این خصوص می تواند از طریق هر ذینفعی صورت گیرد مانند مستاجر و یا خریدار ملک و…
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ضمن رسیدگی به تخلفات ساخت و ساز که معمولا” بخاطر نداشتن مجوز قانونی می باشد و یا اینکه در صورت داشتن مجوز قانونی مفاد آنرا رعایت نکرده باشند اقدام به بررسی موضوع و نهایتا” تصمیم گیری و صدور رای می نماید ، آرای صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری شامل : حکم به تخریب ساخته شده ها به دلیل عدم رعایت مشخصات سه گانه فنی ، بهداشتی و شهرسازی است و یا حکم به اخذ جریمه بابت تخلف انجام شده می باشد .
آرای صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری قابلیت اعتراض دارند و ذینفع می تواند به رای صادره از کمیسیون مذکور اعتراض نماید ، چنانچه رای صادره مورد اعتراض قرار گیرد قابل رسیدگی در تجدید نظر کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری می باشد و کمیسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰ شهرداری ضمن رسیدگی به موضوع اقدام به صدور رای می نماید ، و در صورتی که آرای صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری قطعی شده باشند و با رعایت شرایط قانونی به طرفین ابلاغ شده باشد قابلیت اعتراض در دیوان عدالت اداری را دارا هستند .
دیوان عدالت اداری ضمن بررسی دقیق و تخصصی موضوع اقدام به رسیدگی می نماید و در صورت احراز صحت شرایط و رای صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری اقدام به تائید رای مذکور می نماید ، چنانچه عدم صحت شرایط و رای صادره از کمیسیون ماده شهرداری برای دیوان عدالت اداری احراز شود با نقض رای مذکور اقدام به رسیدگی و نهایتا” صدور رای می نماید .
دیوان عدالت اداری دارای شعب بدوی و تجدید نظر می باشد و اعتراضات به آرای صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری که مرجع صالح رسیدگی به تخلفات ساخت وساز است ابتدا در شعب بدوی دیوان عدالت اداری مورد رسیدگی و صدور رای قرار می گیرد ، طبق قانون امکان اعتراض به آرای صادره از شعب بدوی دیوان عدالت اداری فراهم می باشد و ذینفع می تواند در شعب تجدید نظر دیوان عدالت اداری از آرای صادره از شعب بدوی دیوان اعتراض کند .
بطور خلاصه اگر بخواهیم موضوع ساخت و ساز غیر مجاز را با توجه به شرایطی که قانون برای آن در نظر گرفته است مورد بررسی قرار دهیم اینست که :
هرگونه تخلف ساخت و ساز برخلاف قانون و مقررات و با ارائه گزارش از طرف شهرداری در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری قرار می گیرد و آرای صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری در صورت قطعیت و ابلاغ قابل اعتراض و طرح شکایت در دیوان عدالت اداری هستند ، شعب بدوی دیوان ابتدا” اقدام به رسیدگی و صدور رای می نمایند و در صورت اعتراض به آرای شعب بدوی دیوان عدالت اداری این آراء در شعب تجدید نظر دیوان عدالت اداری مورد بررسی و نهایتا” رسیدگی و صدور رای قرار می گیرند .
تخلفات ساختمانی از قبیل تغییر کاربری و ساخت و ساز در حوزه ملکی تعریف شده و قوانین و مقررات مربوط به خود را دارا هستند ، اخذ مجوز قانونی برای تغییر کاربری و یا ساخت و ساز بعنوان راهکار قانونی تعریف شده است و هر گونه اقدام بدون اخذ مجوزلازم چه در حوزه ساخت و ساز و چه در حوزه تغییر کاربری که شرایط و مراحل آن قبلا”توضیح داده شد تخلف محسوب می گردد و این قبیل تخلفات در کمیسیونهای مربوطه که توسط قانونگذار مشخص شده اند قابل طرح و رسیدگی هستند ، کمیسیونهای مربوط به هر کدام از تخلفات تغییر کاربری و یا ساخت و ساز که شامل کمیسیون ماده۱۰۰ قانون شهرداری در حوزه ساخت و ساز و یا کمیسیون ماده ۵۵ مرتبط با موضوع تغییر کاربری هستند ضمن بررسی کارشناسانه و رسیدگی تخصصی اقدام به تصمیم گیری در موضوعات مربوطه می نمایند .
هرگونه اقدام در زمینه تغییر کاربری و ساخت و ساز غیر مجاز در گرو برخورداری از دانش و آگاهی های لازم نسبت به قوانین و مقررات مربوط به هر کدام از این موارد است ، تسلط به قوانین و مقررات و شناخت دقیق موضوع و مراجع صالح دراین خصوص در کسب موفقیت و بدست آوردن نتیجه مطلوب راهگشا می باشند .
وکلای مجموعه تخصصی وکلای پایتخت با توجه به سوابق در خشان در زمینه کسب موفقیت در دعاوی مطروحه و مرتبط با دیوان عدالت اداری و کمیسیونهای مختلف شهرداری باعث گردیده اند تا موفقیت های چشمگیری در این زمینه ها حاصل شود و مجموعه وکلای پایتخت بعنوان یک مجموعه تخصصی و موفق معرفی شود .
مجموعه وکلای دیوان به اتکای اعتماد شما تا رسیدن به موفقیت و نتیجه دلخواه در کنار شما خواهد بود .
