اراضی ، خاک و زمین های موجود بنا به شرایط جغرافیایی و محیطی آنها، دارای قابلیت انتفاع و بهره برداری خاصی می باشد که براساس همین ویژگی و خصوصیت، کاربری بخصوصی برای آن ها تعریف شده است مانند زراعی یا کشاورزی، مسکونی، تجاری و…که در صورت استفاده خارج از کاربری، ممکن است به محیط زیست، منابع طبیعی، اکوسیستم و جانواران و… در بلند مدت، آسیب وارد آورد. به دلیل این که شیوه های بهره برداری و استفاده از زمین ها ،خاک ، آب وسفره های زیرزمینی ، تاثیرمهم وبسزایی بر محیط زیست، اکوسیستم، منابع طبیعی و همچنین زندگی اشخاص دارد، جهت صیانت و حفظ خاک کشور و محیط زیست ، قواعد و شرایطی در خصوص کاربری و بهره برداری از زمین های در‌خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها وضع شده است مانند قانون حفظ کاربری اراضی زاراعی و باغ ها که براساس آن مالکین قانونی باید برای هرگونه تغییرکاربری وبهره برداری از اراضی زراعی و باغ ها ممنوع وجرم می باشد مگر درموارد ضرورت که متقاضی باید مجوز لازم را از کمیسیونی که با ریاست سازمان جهاد کشاورزی و حضور نمایندگان وزارتخانه‌های کشاورزی، مسکن و‌شهرسازی، جهاد سازندگی وسازمان حفاظت محیط زیست و استانداری که در هراستان زیرنظر وزارت کشاورزی تشکیل می‌شود، دریافت کند که با آرای اکثریت اعضا، تصمیمات کمیسیون اخذ می شود .
اخذ مجوز تغییر اراضی زراعی و باغ ها برای سکونت شخصی
مجوز تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها، برای سکونت شخصی صاحبان زمین، تا پانصد متر مربع و اراضی داخل محدوده قانونی روستا های دارای طرح هادی،احداث دامداری ها، مرغداری ها، پرورش آبزیان،تاسیس گلخانه و همچنین، واحد های صنایع تبدیلی و تکمیلی و بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی و صنایع دستی با کسب مجوز از کمیسیون و مدیریت امور اراضی استان با رعایت حد نصاب تعیین شده براساس بخشنامه رئیس سازمان اموراراضی صادرمی شود مشروط براینکه :
الف- داراي سند ششدانگ باشند و اگر مشاعی می باشد تقاضا باید از سوی کلیه مالکین برای کل شش دانگ پلاک باشد.
ب – در خصوص باغات مشاعی دارای نسق اصلاحات ارضـی یاکشت موقت،ازمیزان نسق اولیه یا سهام اولیه واگذاری، نباید خرد و کوچک ترشده باشند.
نکته : مجوز صرفا در یک طبقه و یک محل و برای هر مالک درهر روستا و در فواصل نزدیک تنها یک بارصادر می شود. در مجوز صادره، نقشه زمین مورد تقاضا موقعیت دقیق اتاق کارگری با مختصات UTM باید درج شود .
نکته : مجوز تغییرکاربری با امضای دبیر کمیسیون و موافقت با اجرای طرح های مرتبط با کشاورزی در اراضی کشاورزی با امضای رییس سازمان جهاد کشاورزی استان با دریافت هشتاد درصد (۸۰%) قیمت روز اراضی و باغها و با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض، صادرمی‌شود و نکته مهم این است که مجوز تغییرکاربری، مجوز ساخت نیست و باید براساس قوانین و مقررات ازمراجع ذیربط و سایر مراجع قانونی اخذ شود و دهیار،عضو شورا، کارمند اداره، مسؤول بنگاه، مدیر شهرک ویلایی، دارای اختیارات قانونی جهت صدور مجوز تغییرکاربری و الحاق زمین به محدوده شهر یا شهرک یا طرح هادی روستا نیستند.
نکته : تغییر کاربری برای سکونت شخصی مالک زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یکبار و همچنین برای تاسیس دامداری، مرغداری، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای وواحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی از پرداخت عوارض معاف می باشند. براساس دستور العمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز موضوع ماده ۱۰ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها ، موارد و عملیات و اقداماتی که مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی می شود:
- برداشت یا افزایش شن و ماسه
- ایجاد بنا و تأسیسات
- عملیاتی مانند خاکبرداری و خاکریزی،گود برداری ،پی کنی
- دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی.
- ایجاد سکونتگاههای موقت.
- دفن زباله های واحد های صنعتی
- رها کردن پساب های واحد های صنعتی، فاضلاب های شهری، ضایعات کارخانجات
- لوله گذاری
- عبورشبکه های برق
- انتقال و تغییر حقابه اراضی زراعی و باغات به سایر اراضی و فعالیتهای غیر کشاورزی
- سوزاندن، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق.
- استخر های ذخیره آب غیرکشاورزی
- محوطه سازیاز جمله سنگفرش و آسفالت کاری، جدول گذاری، سنگ ریزی و…
اگر تغییر کاربری در زمین های کشاورزی بایر و غیرقابل کشت و زرع انجام شده باشد، شخص می تواند با اثبات آن از طریق عکس های هوایی و شهادت شهود از جهاد کشاورزی حکم برائت بگیرد.
براساس قانون ضمانت اجرای پیش بینی شده برای جرم تغییر کاربری :
- قلع و قم بنا
- جریمه نقدی از یک تا ۳برابر بهای اراضی زراعی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید در صورت تکرار جرم مرتکب به حداکثر جزای نقدی و حبس محکوم می شود.
وکیل تضمینی جهت اخذ نامه برائت از جهاد کشاورزی
توصیه می شود پیش از انجام هرگونه اقدام به خرید زمین و ملک و یا در صورت قصد تغییری در آن به نوع کاربری آن توجه کنید و استعلامات ضروری را از سازمان های مربوطه دریافت کنید و به دلیل اهمیت موضوع و مجازات های سنگین آن با مشاوره و همراهی یک وکیل متخصص و با تجربه برای دریافت ارائه راهکاری مناسب و اصولی و انجام اقدامی درست وبه موقع وکسب برائت از جهاد کشاورزی وارائه لایحه دفاعی قوی وحرفه ای وجلوگیری از تحمیل هزینه وخسارت های سنگین وگاها غیرقابل جبران ،اقدام شود.
