از حوزه هایی که در آن شوراها به تصویب عوارض غیرقانونی و شهرداری ها در اخذ این وجوه غیرقانونی اقدام می نمایند اخذ عوارض عوارض بر اراضی و املاک بلا استفاده و رها شده تحت عناوین مختلف از جمله اخذ عوارض سالیانه از اراضی و املاک بلااستفاده، خالی با متروکه» با هاخذ عوارض از اراضی غیرمحصور و رهاشده می باشد. عمده دلایل غیرقانونی بودن این مصوبه ها عبارتند از: ممنوعیت اخذ عوارض مجدد وفق مواد ۵۰ و ۵۲ قانون مالیات بر ارزش افزوده.
خروج از حدود اختیارات و غیرقانونی بودن این نوع از عوارض در مغایرت با قوانین و مقررات، ممنوعیت اخذ عوارض از درآمدهای ماخذ محاسبه مالیات و مغایرت با اصول اولیه حقوقی مانند اصل تسليط و آزادی اراده و عدم صدق عنوان عوارض بر اخذ اراضی اشخاص به صورت مجانی، لزوم اخذ عوارض در ازای یک خدمت معین و مستقیم میباشد. موید غیرقانونی بودن اخذ عوارض فوق، آراء متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری است. این نوشتار درصدد اثبات این است که عوارض تعیینی علیه این دسته از مودیان، خلاف قوانین و مقررات، خلاف سیاستهای عمومی دولت و خلاف آراء هیات عمومی دیوان عدالت اداری و خلاف اصول موجود برای تعیین عوارض میباشد و خلاف موازین شرعی است.
واژگان کلیدی: عوراض، بهای خدمات، اراضی و املاک بلااستفاده، خالی با متروکه، اراضی غیرمحصور و رها شده.
دلایل ابطال مصوبات مربوط به عوارض بر املاک و اراضی متروک و بلااستفاده را می توان بدین شرح بیان داشت:
مغایرت عوارض بر املاک بلااستفاده با اصل تسليط و آزادی اراده افراد (ماده ۲۰ قانون مدنی)
اعتبار اصل تسليط و عدم جواز مطالبهی عوارض به ادعای عدم اعمال حقوق مالکانه در اراضی اشخاص، مانع از وضع و اخذ عوارض بدون اینکه قانون گذار، معتبر صالح آن باشد و به صرف مصوبهی شوراها، می گردد. مطابق اصل تسليط هر شخصی نسبت به مالکیت خود حق هرگونه انتفاع و بهره برداری را دارد منطق و عقلا و عرفا مالک، زمانی در ملک خود تصرف می کند که از نظر مالی متمکن باشد خصوصا اقدام به فعالیست و تصرفات عمرانی از قبیل ساخت و ساز که مستلزم صرف مبالغ زیادی است. به همین علت در برخی موارد ممکن است مالک بنا به دلایل که خارج از حدود اختیار و اراده ی وی باشد و نتواند انتفاع و بهره برداری لازم را ببرد که در این وضعیت الزام وی به اقدام عمرانی مغایر با حق مالکیت وی و اصل تسليط بوده و صرفا به موجب حکم قانونی ممکن است. على هذا صرف خالی بودن ملک نمیتواند موجبی برای مطالبهی عوارض به جهت خالی بودن آن و عدم احداث ساختمان در آن برای شهرداری و شورای شهر باشد. وانگهی بر فرض وجود تمکن مالی نیز افراد در انتفاع و بهره برداری از مالکیت خود مخیر و آزاد هستند مگر آنکه قانونگذار ضوابط خاص پیش بینی کرده باشد که در مانحن فیه هیچ مورد قانونی وجود ندارد. در هر حال عوارض تعیینی نباید مغایر اصل تسليط و یا به بهانه عدم اعمال حقوق مالکانه باشد..
هیات عمومی دیوان عدالت اداری در آرای مختلفی به علت مغایرت عوارض تعیین شده با اصل تسليط اقدام به ابطال عوارض معينهی شوراها نموده است.
در قانون شهرداریها مصوب سال ۱۳۳۴ وظیفه و تکلیف شهرداری در خصوص محصور و رها شده را مشخص کرده است و در مورد اینگونه اراضی طبق ماده ۲ نوسازی و عمران شهری، عوارض نوسازی پرداخت میشود بنابراین مصوبات مورد شکایت در خصوص تعیین و اخذ عوارض از اراضی محصور و غیرمحصور رهاشده خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر مشهد می باشد و به استناد بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۸۸ و ۱۳ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ از تاریخ تصویب ابطال می شود.»
در همین رابطه نگارنده نیز رایی از هیأت عمومی به شماره ۱۳۰۸ با موضوع «ابطال ماده ۲۹ دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر صفادشت در سال ۱۳۹۴ درخصوص وضع عوارض بر املاک رهاشده از تاریخ تصویب در اجرای مقررات ماده ۹۲ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری» اخذ نموده است.
نکت جالب در این ابطالی مصوبه استدلال قشری شورای شهر مشهد در عدم ابطال مصوبه است: {…در مصوبه شورای اسلامی شهر تهران اخذ عوارض سالیانه از اراضی و املاک بلااستفاده، خالی یا متروکه» آمده است در حالی که در مصوبه شورای اسلامی شهر مشهد «اخذ عوارض از اراضی غیر محصور و رها شده».
جدول خلاصه: عوارض بر اراضی و املاک بلااستفاده و رها شده
| نوع عارضه | توضیحات | راهکار |
|---|---|---|
| کاهش ارزش ملک و زمین | رها شدن ملک منجر به تخریب و کاهش ارزش آن میشود. | تعمیر، نگهداری یا فروش ملک |
| مشکلات زیست محیطی | زمینهای بلااستفاده میتوانند به محل تجمع زباله، رشد گیاهان هرز و محل زادآوری آفات تبدیل شوند. | نظارت و پاکسازی منظم |
| خطرات امنیتی | املاک رها شده میتوانند پناهگاه مجرمان و محل وقوع جرم باشند. | محافظت و حفاظت فیزیکی |
| مسائل قانونی | مالکان ممکن است با جریمهها و مشکلات حقوقی روبرو شوند. | رعایت قوانین و مقررات شهری |
| از دست رفتن فرصتهای اقتصادی | زمینهای بلااستفاده میتوانند مانع از توسعه اقتصادی منطقه شوند. | استفاده مجدد از زمین برای پروژههای اقتصادی |
پرسش و پاسخ متداول
سوال: چه عواملی باعث رها شدن اراضی و املاک میشود؟
رها شدن املاک میتواند دلایل مختلفی داشته باشد از جمله مشکلات مالی مالک، اختلافات ارثی، نبود امکانات زیرساختی در منطقه، و یا عدم آگاهی مالک از قوانین و مقررات مربوطه.
سوال: چه نوع جریمههایی برای مالکان املاک بلااستفاده در نظر گرفته میشود؟
جریمهها بسته به قوانین محلی متفاوت است، اما معمولاً شامل جریمههای مالی، اخطارهای کتبی و در موارد شدیدتر، توقیف ملک میشود. این جریمهها به منظور تشویق مالکان به استفاده بهینه از زمینهای خود اعمال میشوند.
سوال: آیا راهکاری برای جلوگیری از بروز مشکلات ناشی از املاک بلااستفاده وجود دارد؟
بله، راهکارهای مختلفی از جمله آموزش مالکان در مورد قوانین و مقررات، نظارت دقیق از سوی سازمانهای مربوطه، تسهیل فرایند فروش یا استفاده مجدد از املاک بلااستفاده، و ارائه مشوقها برای توسعه این املاک وجود دارد.
سوال: چه ارگانهایی مسئول نظارت بر املاک بلااستفاده هستند؟
معمولاً شهرداریها و سازمانهای مربوط به املاک و اراضی مسئول نظارت و پیگیری در مورد املاک بلااستفاده و رها شده هستند.
نتیجه گیری و سخن نهایی
املاک و اراضی بلااستفاده و رها شده، علاوه بر ایجاد مشکلات زیست محیطی و امنیتی، خسارات اقتصادی قابل توجهی به همراه دارند. مدیریت صحیح و برنامه ریزی برای استفاده بهینه از این املاک از طریق همکاری مالکان، سازمانهای دولتی و بخش خصوصی، ضروری است. راهکارهایی مانند ایجاد مشوقهای مالی، ساده سازی فرآیندهای قانونی و آموزش مالکان در مورد قوانین و مقررات میتواند به کاهش مشکلات ناشی از املاک بلااستفاده کمک شایانی کند و از پتانسیلهای نهفته این املاک برای توسعه اقتصادی و اجتماعی استفاده شود. به طور خلاصه، مدیریت صحیح املاک بلااستفاده برای توسعه پایدار شهری بسیار مهم و حیاتی است.
