وکیل کمیسیون ماده 100 کرج

طبق قانون و مقررات مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم شهرها  باید برای انجام هرگونه ساخت وساز از شهرداری پروانه ساخت بگیرند  و طبق مفاد پروانه ساخت و رعایت اصول شهرسازی، فنی یا بهداشتی افدام به ساخت ساختمان نمایند وشهرداری عهده دارنظارت برساخت وسازها می باشد وماموران شهرداری موظف به جلوگیری از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه اعم ازاینکه ساختمان وساخت وسازها  در زمین‌ محصور یا غیر محصور واقع شده  باشد می باشد اما حق صدور جریمه برای تخلف صورت گرفته  وصدور دستور تخریب ساختمان وبنا احداث شده را نداشته وخلاف وظابف و اختیارات و صلاحیت  شهرداری می باشد و تنها باید ظرف یک هفته از تاریخ اقدام به جلوگیری از تخلف ، مکلف به طرح تخلف درکمیسیونی ماده 100 شهرداری که  مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی از لحاظ ضوابط شهرسازی و فنی و ایمنی و ساخت وسازهای بدون پروانه و ساخته شده خلاف پروانه صادره شهرداری است ، می باشد .                                               

کمیسیون ماده 100 شهرداری با حضوراعضای زیرجهت بررسی تخلف صوورت گرفته تشکیل می شود:

• نماینده وزارت کشور منتخب وزیر کشور 
• قضات دادگستری 
• یکی از اعضای انجمن شهر 
• نماینده شهرداری

10 روز به متخلف برای ارائه توضیحات وتقدیم لایحه مهلت داده میشود و درجلسه رسیدگی که به  صوورت غیرحضوری و ازطریق تبادل لایحه و با دعوت از نماینده شهرداری که حق رای ندارد و تنها برای شرح موضوع وادای توضیحات حاضر می شود ، موضوع وادله ومدارک واسناد را بررسی ظرف یک ماه و اقدام به اتخاذ تصمیم به شرح زیر می نماید: 

• با تعیین مهلت مناسب که از دو ماه تجاوز نمی کند حکم به قلع وقمع تمام یا قسمتی از بنای احداث شده را به مالک ابلاغ می نماید ودرصورت عدم وامتناع مالک ازاجرای تصمیم اتخاذ شده، ماموران شهرداری راسا اقدام به تخریب ساختمان می نمایند .
• پرداخت جریمه به ارزش معاملاتی ساختمان در تاریخ وقوع تخلف

نکته : اخذ هرگونه وجهی مازاد برجریمه یا عوارض تعیین شده به عنوان  کارمزد تقسیط بدهیهای اشخاص ، خسارت تأخیر تأدیه پرداخت جریمه یا بدهی   توسط شهرداری ممنوع و خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات شهرداری ها می باشد .

• هرگاه حکم به تخریب اضافه بنا زائد برمفاد پروانه ساخت صادر شود با تصمیم کمیسیون برعدم ضرورت قلع با توجه به موقعیت ملک رأی ‌به اخذ جریمه‌ برمبنای نوع استفاده ازفضای ایجاد شده و نوع مصالح مصرفی درساختمان که برای هرمترمربع بنای اضافی نباید کمتر ازحداقل یک دوم و بیشتراز سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان تعیین شود، اقدام نماید ودرصورت امتناع مالک ازپرداخت جریمه شهرداری مکلف است با طرح مجدد پرونده درهمان کمیسیون می شود و رای تخریب بنا صادرمی شود.
• هرگاه  اصول سه‌گانه فنی، بهداشتی وشهرسازی  در ساخت وساز ساختمان بدون پروانه ساخت رعایت شده باشد با بررسی و تایید شهرداری ، با پرداخت جریمه مقرر شده (به ازای هرمتر مربع بنای بدون مجوز ، یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان ، هرکدام بیشتر باشد) حکم قلع و قمع صادره بنا لغو می شود .
• در مورد عدم احداث و یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ وعدم امکان اصلاح آن ، کمیسیون مالک را به پرداخت جریمه به ازای هر متر مربع فضای از بین رفته جهت احداث  پارکینگ با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ ، ملزم می نماید. 

• اعاده کاربری بنا به کاربری مجازو تعیین شده 

آرای صادره  کمیسیون ظرف 10 روز توسط شهرداری، مالک یا قائم مقام ، نماینده قانونی و وکیل شخص  قابل اعتراض درکمیسیون تجدید نظر ماده 100 شهرداری می باشد،رای  کمیسیون تجدید نظر قطعی ولازم الاجرا است .

نکته : با عنایت به اینکه شهردارهای نواحی و مناطق مختلف درکلان شهرها و شهرهای بزرگ ومراکز استان ها جز سازمانی شهرداری آن شهرمی باشند و شخصیت حقوقی مستقل ازشهرداری آن شهرندارد ، نمی تواند طرف دعوی قراربگیرد.

اشخاص ذی نفع می توانند ظرف 3ماه واشخاص مقیم خارج از کشور ظرف 6 ماه از تاریخ ابلاغ رای صادره قطعی، نسبت به آرای قطعی کمیسیون های ماده 100 شهرداری ها با تقدیم دادخواست مستدل ومستند با ارائه ادله واسناد و مدارک ومستندات استنادی ،ازطریق سایت دیوان عئالت اداری به نشانی https://sajed.divan-edalat.ir  اعتراض خود را دردیوان عدالت اداری ثبت ومطرح نمایند و رسیدگی به پرونده به دلیل شکلی بودن نحوه رسیدگی در شعب دیوان، موجب توقف  اجرای حکم نمی باشد 

نکته :  بر اساس آرای هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، همسایه مجاورملک موضوع رای کمیسیون به عنوان ذی نفع نیزمی تواند نسبت به رای صادره کمیسیون اعتراض وبا تقدیم دادخواست درخواست ابطال رای کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری را نماید.

با توجه به اینکه کمیسیون‌های شهرداری درساختمان‌های شهرداری تشکیل می شود اما با اعضایی غیر از کارکنان شهرداری و به طورمستقل به تخلفات ساختمانی وساخت وسازهای غیرقانونی در هر شهر رسیدگی می کند باید نام آن شهر به دلیل اینکه کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری شخصیتی جدای از شهرداری دارد، بعد از کمیسیون حتما قید شود .

 به دلیل فنی وتخصصی و پیچیده بودن پرونده های مرتبط با شهرداری و برگزاری جلسه رسیدگی کمیسیون های شهرداری با دعوت از نماینده شهرداری جهت ادای توضیح که نقش موثری درتصمیم نهایی کمیسیون دارد و بدون حضورشخص وتنها برمبنای ارائه لایحه حق دفاع دارد توصیه می شود قبل از هراقدامی با مشاوره و همراهی یک وکیل متخصص ومجرب اقدام شود که به دلیل احاطه وتسلطی که بر قوانین ومقررات پیچیده شهرداری ها وآیین نامه های اجرایی مواد قانونی آن ومصوبات وآیین نامه و بخش نامه های به روز ومتنوع وپراکنده شهرداری ها ودیوان عدالت اداری دارد وبا تجربه بالا وشناختی که به روال اداری شهرداریها  و روند رسیدگی وبررسی به پرونده وادله واسناد و مدارک ارائه شده  ونحوه وشیوه صدور رای در کمیسیون های شهرداری دارد می تواند با بررسی دقیق وموشکافانه پرونده وجزئیات آن و تحلیل موضوع وآرای صادره با مشاوره ودادن آگاهی نسبت به کلیه حق وحقوق قانونی و شهروندی موکل و ارائه راهکاری اصولی ومناسب وبا به کارگیری مهارت وعلم و تبحرخود بیان وادای کلمات درتنظیم لایحه دفاعیه محکم ومستند ومستدل که بسیار تاثیر گذار وتعیین کننده نتیجه رای صادره می باشد و با پیگیری های مداوم واستفاده از تمام راه ها وامکانات قانونی دراعتراض به آرای قطعی کمیسیون های شهرداری ودیوان عدالت ونقض و لغو حکم تخریب و نقض رای صادره خلاف قوانین و مقررات و صلاحیت واختیارات قانونی یا تعدیل جریمه تعیین شده  ودست یابی به نتیجه مطلوب نقش تاثیرگذار و مهم وتعیین کننده ای ایفا می نماید واز تحمیل هزینه وخسارت های سنگین و جبران نا پذیرجلوگیری می نماید. 

عمده ترین تخلفات ساختمانی درشهروحریم آن : 

• احداث  بنا بدون اخذ  پروانه ساخت ازشهرداری  یا ساخت بنا برخلاف پروانه صادر شده 
• ساخت بنا بدون رعایت اصول و ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی 
• عدم استحکام و مقاوم نبودن بنای ساخته شده 
• تجاوز به معابر شهری
• ساخت بنا بیشتراز تعداد طبقه  تعیین ‌شده در پروانه
• عدم احداث پارکینگ غیر قابل استفاده بودن آن
• تخلف مهندس ناظر ساختمان
• تغییر کاربری وساخت در مناطق ممنوعه 

آرای کمیسیون های شهرداری به جهات زیر دردیوان عدالت اداری نقض و پرونده به کمیسیون صادر کننده  ارجاع می شود .

• عدم اعلام نظر کارشناس در رای صادر جهت تشخیص عدم رعایت اصول شهرسازی ، فنی و بهداشتی درساخت وسازکه امری فنی و تخصصی می باشد که شرط مهم و اساسی  صدور حکم تخریب بنا می باشد.
• برگ تشخیص تخلف به مالک ( متخلف ) ابلاغ قانونی نشده باشد.
• در رای صادره به قابلیت و امکان اجرای رای تخریب که ممکن است به ساختمان های مجاور یا بخش هایی از ساختمان ،قانونی ساخته شده است ، خسارت وارد کند ، توجه نشده باشد.
• کمیسیون خارج از حدود صلاحیت واختیارات قانونی خود اقدام به صدور رای کرده باشد. 
• مجهول بودن ضرایب تعیینی بدین منظور که متراژ ساختمان در ضریب تعیینی ضرب می گردد که میزان آن باید در رای کمیسیون صراحتا قید شود.
• جرایم متعددی برای ارتکاب  یک تخلف صادر شده باشد
• درخواست  مطالبه وجه بیش از میزان مقرر قانونی
• احداث  بنا در ملکی که قبل از تصویب نقشه جامع شهری ایجاد شده است .